Le présent règlement s'applique de manière prospective aux transactions survenant après la date de première application.
Pour le premier exercice d'application, une présentation pro-forma des états financiers n'est pas requise pour l'exercice N-1. Les états financiers N-1 sont intégrés dans l'annexe et une information sur la nature des changements entre les deux présentations est mentionnée dans l'annexe.
ADOPTE les dispositions suivantes :
« Titre IER
« CHAMP D'APPLICATION, DÉFINITIONS, PRINCIPES
« Chapitre 1ER
« Champ d'application
« Article 111-1. - Le présent règlement s'applique aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui sont régis par les articles L. 214-33 et suivants du code monétaire et financier et L. 214-148 et suivants pour les fonds professionnels. Ils peuvent prendre la forme :
- soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV),
- soit de fonds de placement immobilier (FPI).
« Chapitre 2
« Définitions
« Article 112-1. - Les actifs et passifs des OPCI dits éligibles sont de nature immobilière et financière et sont définis aux articles L. 214-36 et suivants du code monétaire et financier.
Les actifs à caractère immobilier, les instruments financiers à caractère liquide et les liquidités constituent l'essentiel de leurs actifs.
Les termes “actifs à caractère immobilier” utilisés dans le présent règlement visent :
- les immeubles construits ou acquis par l'OPCI ainsi que les biens mobiliers suivants : les meubles meublants, les biens d'équipement ou les biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers par un tiers ainsi que les droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location (1° du I de l'article L. 214-36 du code monétaire et financier) ;
- les parts et actions d'entités dont l'actif est principalement constitué d'immeubles construits ou acquis et détenus directement ou indirectement (il s'agit des actifs tels que définis aux paragraphes 2° à 5° du I de l'article L. 214-36 du code monétaire et financier) ;
- les autres actifs liés (avances en compte courant, dépôts et cautionnement versés).
« Chapitre 3
« Principes généraux
« Article 113-1. - Sous réserve des adaptations prévues par le présent règlement, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) appliquent les dispositions du règlement ANC n° 2020-07 relatif aux comptes annuels des organismes de placement collectif à capital variable.
Les règles de comptabilisation et d'évaluation sont applicables à chaque calcul de valeur liquidative et à la clôture de chaque exercice.
Les variations de différences d'estimations sont comptabilisées en compte 105, par dérogation aux dispositions prévues par le règlement ANC n° 2020-07 relatif aux comptes annuels des organismes de placement collectif à capital variable.
« Article 113-2. - L'ensemble des éléments de l'actif et du passif est valorisé à la valeur actuelle :
- les actifs à caractère immobilier non négociés sur un marché réglementé sont valorisés à la valeur actuelle, telle que définie dans le présent règlement ;
- les actifs à caractère immobilier négociés sur un marché réglementé, les dépôts, les emprunts et les autres instruments financiers sont valorisés selon les dispositions du règlement ANC n° 2020-07 précité.
« Article 113-3. - Un mécanisme correcteur, enregistré dans les comptes “Régularisation des résultats nets”, “Régularisation des plus ou moins-values réalisées nettes” neutralise l'incidence des souscriptions et des rachats sur le montant unitaire. Ce mécanisme de régularisation des résultats nets et des plus et moins-values réalisées nettes permet à chaque porteur de percevoir un même montant unitaire sur ces distributions, quelle que soit sa date de souscription.
« Titre II
« COMPTABILISATION ET ÉVALUATION DES ACTIFS ET PASSIFS DES OPCI
« Chapitre 1ER
« Comptabilisation et évaluation des actifs et passifs éligibles
« Section 1
« Comptabilisation et évaluation des immeubles, terrains et droits réels
« Sous-section 1
« A l'acquisition
« Article 211-1. - Les immeubles, terrains et droits réels sont comptabilisés à l'actif du bilan à la date de signature de l'acte notarié constatant le transfert définitif de propriété.
« Article 211-2. - Le coût d'acquisition des immeubles, terrains et droits réels est égal au prix d'achat pour l'enregistrement à l'entrée dans le patrimoine.
Pour les biens acquis moyennant paiement de rentes viagères, le prix d'achat s'entend du montant qui résulte d'une stipulation de prix ou à défaut d'une estimation, telle que définie dans un document d'équité actuarielle.
« Article 211-3. - Les frais d'acquisition sont enregistrés directement dans un compte de capital, indépendamment du coût d'acquisition de l'actif. Le cas échéant la TVA non récupérable sur acquisition est incluse dans les frais d'acquisition.
Ces frais doivent être annulés dans le compte de capital en contrepartie du résultat de cession, lors de la cession de l'actif.
« Article 211-4. - À l'acquisition, les droits nés de contrats de crédit-bail doivent être comptabilisés à l'actif pour la valeur du contrat de crédit-bail.
À la levée de l'option, l'actif immobilier est comptabilisé pour le prix de la levée de l'option qui vient s'ajouter le cas échéant au coût initial du droit, selon les modalités du présent règlement.
« Article 211-5. - Le coût d'acquisition des actifs immobiliers acquis moyennant paiement de rentes viagères est comptabilisé selon les modalités du présent règlement. La contrepartie est portée au passif pour la même valeur.
Le compte 4031 « Rentes viagères capitalisées », sous-compte du compte 403 « Achats à règlement différés », enregistre à son crédit la contrepartie du bien meuble ou immeuble acquis contre paiement de rentes viagères. Il est apuré par le paiement des arrérages versés au crédirentier.
« Sous-section 2
« En cours de détention
« Article 211-6. - L'OPCI valorise les immeubles, y compris les biens mobiliers, les terrains et les droits réels, à la valeur actuelle.
Celle-ci est déterminée, hors droits de mutation, par la valeur de marché ou, à défaut d'existence de marché :
- par tous moyens externes ;
- ou par recours à des modèles financiers.
L'OPCI valorise les immeubles en cours de construction à leur valeur actuelle déterminée par la valeur de marché en leur état au jour de l'évaluation. En cas d'utilisation de modèles financiers prospectifs, cette valeur est déterminée en prenant en compte les risques et incertitudes subsistant jusqu'à la date de livraison. En cas d'impossibilité de déterminer leur valeur actuelle de façon fiable, les immeubles en cours de construction sont maintenus à leur prix de revient. En cas de perte de valeur, la valeur de l'actif est révisée à la baisse.
Lorsqu'une promesse de vente a été signée par l'OPCI et qu'il est hautement probable qu'elle aboutisse à la cession de l'actif, l'actif immobilier sous promesse de vente est évalué au prix convenu entre les parties, net des frais de cession (frais d'intermédiation, commission de mouvement perçue par le dépositaire, rémunération des intermédiaires et des conseils, frais et commissions perçus le cas échéant par la société de gestion, impôts et taxes).
« Article 211-7. - Postérieurement à la date d'entrée dans le patrimoine du bien acquis moyennant paiement de rentes viagères, l'immeuble est valorisé à la valeur actuelle.
Le paiement des rentes viagères s'impute sur le passif constaté à l'origine, venant ainsi apurer la dette initiale.
Si pendant la durée du contrat, des événements viennent modifier les éléments constitutifs du contrat, la ré-estimation de la dette est comptabilisée en différences d'estimation. C'est notamment le cas :
- lorsque les arrérages versés au crédirentier excèdent le montant des rentes capitalisées ;
- ou lorsque le crédirentier décède prématurément.
« Article 211-8. - En cours de contrat, les plus ou moins-values latentes issues de l'évaluation des droits nés de contrats de crédit-bail, sont inscrites en capital, en différences d'estimation.
L'évaluation des droits nés de contrats de crédit-bail est calculée par différence entre la valeur actuelle de l'actif immobilier et la valeur actualisée des passifs futurs représentant la somme des loyers restant à payer et le prix de levée de l'option.
L'évaluation du contrat de crédit-bail établie par un expert indépendant est faite hors droits applicables au contrat, conformément aux dispositions du code monétaire et financier (articles L. 214-149 et L. 214-55 selon que le fonds est professionnel ou non).
A la levée de l'option, le prix de la levée d'option est comptabilisé dans le coût de l'immeuble pour son montant frais exclus.
« Article 211-9. - Les différences d'estimation sur les immeubles, terrains et droits réels correspondent aux plus ou moins-values latentes sur les immeubles construits et en cours de construction lorsqu'ils sont évalués à la valeur actuelle. Elles sont calculées par comparaison entre le coût d'acquisition et la valeur actuelle. Elles sont inscrites directement dans un compte de capital.
« Article 211-10. - Les loyers sont enregistrés en produits sur la base des loyers courus et des termes du bail.
« Article 211-11. - Les pré-loyers reçus par l'OPCI en rémunération du financement d'un bien immobilier acquis en état futur d'achèvement pendant la période de construction sont inscrits en autres produits financiers.
« Article 211-12. - Les dépenses ou les coûts qui ne répondent pas aux critères de comptabilisation d'un actif, comme les dépenses courantes d'entretien et de maintenance, sont comptabilisées en charges.
Les coûts significatifs de remplacement ou de renouvellement d'un élément doivent être comptabilisés à l'actif en augmentation du coût d'acquisition initial de l'actif concerné. Le coût d'acquisition initial de l'élément remplacé ou renouvelé doit être sorti de l'actif et comptabilisé en charges immobilières. A défaut du coût amorti de l'élément remplacé ou renouvelé, le coût d'acquisition initial de celui-ci est réputé égal à son coût d'origine estimé (par exemple le coût de remplacement déflaté, le poids relatif de l'élément remplacé par rapport au total de l'actif…).
Le principe de comptabilisation énoncé ci-dessus s'applique également aux dépenses de gros entretien faisant l'objet de programmes pluriannuels qui répondent aux critères de comptabilisation d'un actif.
« Article 211-13. - Dans le cas des ventes en l'état futur d'achèvement et lorsqu'un tel mécanisme est prévu dans le contrat liant l'OPCI et le promoteur immobilier, les sommes perçues à titre de garantie locative sont comptabilisées en produit, sur la période de garantie, à condition que ces montants correspondent à la valeur locative de marché du bien immobilier.
Il en est de même des indemnités locatives forfaitaires perçues du vendeur lors de l'acquisition d'un immeuble, permettant de garantir des revenus jusqu'à la prise effective d'un bail, à condition que ces montants correspondent à une valeur locative de marché et que le prix d'acquisition de l'immeuble soit représentatif d'un prix de marché.
Pour les biens acquis avec ce type de garantie ou d'indemnité locative, le coût de la garantie payée par l'OPCI, correspondant à une prime d'assurance, est comptabilisé en charges :
- soit pour son montant, s'il a pu être valorisé de manière explicite lors de l'acquisition et si le montant des loyers garantis correspond à la valeur locative de marché du bien immobilier ;
- soit, dans tous les autres cas, pour la fraction des loyers garantis excédant la valeur locative de marché du bien immobilier.
« Sous-section 3
« A la cession
« Article 211-14. - Lors d'une cession d'actif, la plus ou moins-value de cession est calculée par différence entre le prix de cession, tel qu'il ressort de l'acte de cession et la valeur comptable de l'actif cédé.
La plus ou moins-value de cession est enregistrée nette des frais encourus tant à l'acquisition qu'à la cession.
« Article 211-15. - Lors d'une cession d'actif, les coûts directement attribuables à cette cession sont imputés avec la plus ou moins-value réalisée et donc portés en diminution du prix de cession.
Par ailleurs les frais d'acquisition enregistrés initialement en capital doivent être annulés en contrepartie du résultat de cession.
« Article 211-16. - En cas de cession partielle d'un immeuble, d'un terrain ou d'un droit réel, à défaut de valorisation préalablement existante dans l'acte d'acquisition, ou établie par un expert externe en évaluation, la valeur comptable de la fraction vendue est déterminée au prorata de la valeur globale du bien.
« Section 2
« Comptabilisation et évaluation des parts et actions d'entités dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers
« Sous-section 1
« A l'acquisition
« Article 212-1. - Les parts et actions d'entités dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers sont enregistrées à la date de transfert de propriété.
« Article 212-2. - Le coût d'acquisition des titres est égal au prix d'achat au moment de leur entrée dans le patrimoine.
« Article 212-3. - Les frais d'acquisition de titres sont enregistrés directement dans un compte de capital, indépendamment du coût d'acquisition de l'actif.
Lors de la cession ces frais sont annulés dans le compte de capital en contrepartie du résultat de cession.
« Sous-section 2
« En cours de détention
« Article 212-4. - L'OPCI valorise à la valeur actuelle les parts et actions d'entités non négociées sur un marché réglementé, et dont l'actif est principalement constitué d'actifs immobiliers (biens ou droits immobiliers).
La valeur actuelle des titres des entités visées à l'article L. 214-51 du code monétaire et financier détenues par un fonds de placement immobilier (FPI) n'intègre pas leurs produits nets de charges et plus-values nettes de frais qui sont constatés directement dans le résultat du FPI.
« Article 212-5. - Lorsque l'OPCI est engagé à couvrir les pertes des entités qu'il détient, et que la valeur de l'entité est négative, l'OPCI est amené à comptabiliser une provision pour risque sur cette entité. Dans ce cas, la comptabilisation s'effectue comme suit :
- la valeur de titres détenus est mise à zéro,
- les comptes courants sur l'entité sont totalement dépréciés,
- une provision pour risque filiale est comptabilisée pour le solde de la valorisation négative.
Lorsque l'OPCI doit comptabiliser une provision (compte 295 - Provision sur filiales et participations) au-delà de la valeur de l'actif détenu, la contrepartie de cette provision est comptabilisée par un compte de capital (compte 105 - Différence d'estimation).
« Sous-section 3
« A la cession
« Article 212-6. - Lors d'une cession de titres, les coûts y afférents sont portés en diminution du prix de cession et impactent donc la plus ou moins-value réalisée.
Les frais liés à l'acquisition de ces titres sont annulés dans le compte de capital en contrepartie du résultat de cession.
« Section 3
« Comptabilisation et évaluation des autres actifs à caractère immobilier
« Sous-section 1
« A l'acquisition
« Article 213-1. - Les avances en compte courant dans les filiales ou participations sont enregistrées pour leur montant nominal.
Les avances en compte courant consenties sont analysées comme une créance rattachée et comptabilisées au compte 266.
« Article 213-2. - L'avance-preneur relative à des biens pris en crédit-bail est comptabilisée dans les autres actifs à caractère immobilier (au sein des comptes 26). Son classement est présenté dans l'annexe des comptes.
« Article 213-3. - Les dépôts et cautionnements versés au syndic sont comptabilisés, au compte 265, pour leur montant nominal.
« Sous-section 2
« En cours de détention
« Article 213-4. - Quelle que soit leur échéance, les avances en compte courant dans les filiales ou participations sont évaluées pour leur montant nominal. Le montant nominal est majoré des intérêts courus qui s'y rattachent.
Cette évaluation est révisée à la baisse en cas d'évolution défavorable de la situation de la filiale ou participation, de ses perspectives, de sa rentabilité ou de sa trésorerie.
La révision est comptabilisée en différences d'estimation au compte 276 “Différence d'estimation sur autres actifs immobiliers” par contrepartie du compte 105.
« Sous-section 3
« A la cession
« Article 213-5. - Lorsque l'OPCI abandonne son avance en compte courant dans une filiale ou participation, il la comptabilise en résultat, en moins-value réalisée.
« Chapitre 2
« Comptabilisation et évaluation des autres actifs, des autres passifs et des provisions
« Section 1
« Comptabilisation et évaluation des autres actifs
« Article 221-1. - Les autres actifs comprennent les créances locataires, les autres créances, et les dépôts à vue.
« Article 221-2. - Les créances locataires sont enregistrées sur la base des quittancements effectués.
Il n'est pas constaté de créance au titre des avantages consentis aux locataires.
« Article 221-3. - Les créances (locataires et autres) font l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur nette comptable de la créance est supérieure à sa valeur actuelle et lorsque l'amoindrissement de la valeur résulte de causes dont les effets ne sont pas jugés irréversibles.
Les dépréciations sur créances locatives sont comptabilisées en charges de l'exercice dans le poste “autres charges” de l'activité immobilière. Les dépréciations sont reprises en résultat dans le poste “autres produits” compris dans les produits de l'activité immobilière.
« Section 2
« Comptabilisation et évaluation des autres passifs
« Article 222-1. - Les autres passifs comprennent les dépôts de garanties reçus, les concours bancaires et les autres passifs d'exploitation.
« Comptabilisation de la part variable des commissions de souscription
Les droits payés par les porteurs qui sont destinés à couvrir les frais d'acquisition et de cession des immeubles en application des modalités définies dans le prospectus simplifié sont comptabilisés en dettes lorsqu'ils sont reçus par l'OPCI.
Le compte de dettes est soldé par la contrepartie d'un compte de commissions en capital lorsque les frais sont engagés.
« Section 3
« Comptabilisation et évaluation des provisions
« Article 223-1. - Les provisions pour risques et charges comptabilisées par un OPCI en application des dispositions des articles 322-1 et 322-2 du règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général sont enregistrées en compte 497 avec une contrepartie en résultat en compte 683.
« Article 223-2. - Par exception aux dispositions de l'article 223-1, les provisions liées à l'évaluation des actifs immobiliers, notamment des provisions sur les sociétés civiles immobilières et participations dans les filiales, provisions sur droits nés de contrat de crédit-bail sont enregistrées dans le compte 29 “passifs liés aux actifs à caractère immobilier” avec une contrepartie en différence d'estimation en compte 105, conformément aux dispositions du présent règlement.
« Titre III
« ETATS FINANCIERS À PRÉSENTER PAR LES OPCI POUR LES COMPTES ANNUELS
« Chapitre 1ER
« Contenu des comptes annuels des OPCI
« Article 311-1. - Les comptes annuels, qui comprennent le bilan, le compte de résultat et une annexe, sont présentés à la date de clôture et dans la devise de comptabilité définie dans le règlement de l'OPCI. Ils mettent en évidence tout fait pertinent, c'est-à-dire susceptible d'avoir une influence sur le jugement que leurs destinataires peuvent porter sur le patrimoine, la situation financière et le résultat de l'OPCI ainsi que sur les décisions qu'ils peuvent être amenés à prendre.
« Chapitre 2
« Modèles de bilan et compte de résultat des OPCI
« Section 1
« Bilan
« Article 321-1. - L'ensemble des éléments qui concourent au calcul de la valeur liquidative est inscrit au bilan de l'OPCI.
Le total des capitaux propres, représentatif du montant de l'actif net, est inscrit au passif du bilan.
Le bilan des OPCI comprend les actifs et passifs éligibles, les capitaux propres et les autres actifs et passifs.
« Sous-section 1
« Actif du bilan
« Article 321-2. - Les OPCI utilisent le modèle de bilan actif suivant :
| Bilan au (date de clôture) en (devise de comptabilité) - Actif |Exercice
N|Exercice N-1|
|----------------------------------------------------------------------|----------------|------------|
| Actifs à caractère immobilier | | |
| Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels | | |
| Contrats de crédit-bail | | |
| Parts des sociétés de personnes article L214-36 2ème alinéa | | |
| Parts et actions des sociétés article L214-36 3ème alinéa | | |
|Actions négociées sur un marché réglementé article L214-36 4ème alinéa| | |
| OPCI et organismes étrangers équivalents article L214-36 5ème alinéa | | |
| Avances preneurs sur crédit-bail | | |
| Autres actifs à caractère immobilier (1) | | |
| Dépôts et instruments financiers non immobiliers | | |
| Actions et valeurs assimilées | | |
| Obligations et valeurs assimilées | | |
| Titres de créances | | |
| Organismes de placement collectif à capital variable (OPCVM et FIA) | | |
| Dépôts | | |
| Opérations temporaires sur titres | | |
| Instruments financiers à terme | | |
| Autres actifs | | |
| Créances locataires | | |
| Autres créances | | |
| Dépôts à vue | | |
| Total de l'actif | | |
(1) Les autres actifs à caractère immobilier comprennent les avances en compte courant et les dépôts et cautionnements versés.
Le cas échéant les lignes à 0 peuvent être supprimées.
« Sous-section 2
« Passif du bilan
Le passif d'un OPCI est constitué des capitaux propres, des provisions, des instruments financiers, et des dettes. Les dettes comprennent les dettes envers les établissements de crédit, les autres emprunts et dettes financières, les comptes courants, les dépôts de garantie reçus et les autres dettes d'exploitation.
« Article 321-3. - Le montant du capital d'un OPCI au sens de l'article L. 214-62 du code monétaire et financier est égal à tout moment à la valeur de l'actif net de l'entité, déduction faite des sommes distribuables.
Le montant du capital inscrit au passif du bilan, avant affectation du résultat, est composé :
- des souscriptions nettes des rachats (hors comptes de régularisation) ;
- des commissions de souscription ou de rachat, acquises à l'OPCI (1) ;
- des frais de constitution, fusion ou d'apport ;
- des différences d'estimation ;
- des écarts de change latents sur autres actifs et passifs ;
- des frais liés à l'acquisition des actifs à caractère immobilier, à l'exception des actions de foncière cotée ;
- des résultats antérieurs incorporés au capital ;
- autres éléments de capital (le cas échéant ligne à expliciter dans l'annexe).
« (1) A l'exclusion des commissions de souscription variables comptabilisées en dettes.
« Article 321-4. - Les sommes distribuables, définies respectivement aux articles L. 214-69 (pour les SPPICAV) et L. 214-81 (pour les FPI) du code monétaire et financier, sont égales à la somme :
- du report à nouveau des plus-values réalisées nettes, y compris comptes de régularisation ;
- du report à nouveau des résultats nets antérieurs, y compris comptes de régularisation ;
- du résultat net de l'exercice, y compris comptes de régularisation ;
- des plus et moins-values réalisées nettes de l'exercice y compris comptes de régularisation ;
- des acomptes versés au cours de l'exercice, y compris comptes de régularisation.
« Article 321-5. - Les acomptes versés au titre de l'exercice sont comptabilisés dans un compte de capitaux propres. Ils font l'objet de régularisations conformément au présent règlement.
« Article 321-6. - Les OPCI utilisent le modèle de bilan passif suivant :
| Bilan au (date de clôture) en (devise de comptabilité) - Passif |Exercice N|Exercice N-1|
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Capitaux propres (= actif net) | | |
| Capital | | |
| Report des plus-values nettes réalisées (1) | | |
| Report des résultats nets antérieurs (1) | | |
| Résultat de l'exercice (1) | | |
| Acomptes versés au cours de l'exercice (1) | | |
| Provisions pour risques et charges | | |
| Passifs liés aux actifs à caractère immobilier | | |
| Dettes sur rentes viagères
Provisions sur droits nés de contrats de crédit-bail | | |
| Provisions sur filiales et participations
Autres passifs liés aux actifs à caractère immobilier | | |
| Instruments financiers | | |
| Opérations de cessions sur instruments financiers | | |
| Opérations temporaires sur titres | | |
| Instruments financiers à terme | | |
| Dettes | | |
|Emprunts envers les établissements de crédit
Autres emprunts et dettes financières
Concours bancaires courants| | |
| Dépôts de garantie reçus | | |
| Autres dettes d'exploitation | | |
| Total du passif | | |
(1) Y compris comptes de régularisation
« Section 2
« Compte de résultat des OPCI
« Article 322-1. - L'article L. 214-51 du code monétaire et financier définit le résultat net de l'exercice d'un OPCI comme égal à la somme :
1° des produits relatifs aux actifs immobiliers, y compris les loyers issus de biens meublés, mentionnés aux 1° à 3° et au 5° du I de l'article L. 214-36 pour la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable et aux 1°, 2° et 5° du I du même article pour le fonds de placement immobilier, diminués du montant des frais et charges correspondant ;
2° des produits et rémunérations dégagés par la gestion des autres actifs diminués du montant des frais et charges correspondant ;
3° des autres produits, diminués des frais de gestion et des autres frais et charges, qui ne peuvent être directement rattachés aux actifs mentionnés aux 1° et 2°.
« Article 322-2. - Les OPCI utilisent le modèle de compte de résultat suivant :
| Compte de résultat au (date de clôture) en (devise de comptabilité) |Exercice N|Exercice N-1|
|-------------------------------------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Produits de l'activité immobilière | | |
| Produits immobiliers | | |
| Produits sur parts et actions des entités à caractère immobilier | | |
| Autres produits sur actifs à caractère immobilier | | |
| Total I | | |
| Charges de l'activité immobilière | | |
| Charges immobilières | | |
| Charges sur parts et actions des entités à caractère immobilier | | |
| Autres charges sur actifs à caractère immobilier | | |
| Charges d'emprunt sur les actifs à caractère immobilier | | |
| Total II | | |
| Résultat de l'activité immobilière (I - II) | | |
| Produits sur opérations financières | | |
| Produits sur dépôts et instruments financiers non immobiliers | | |
| Autres produits financiers | | |
| Total III | | |
| Charges sur opérations financières | | |
| Charges sur dépôts et instruments financiers non immobiliers | | |
| Autres charges financières | | |
| Total IV | | |
| Résultat sur opérations financières (III - IV) | | |
| Autres produits (V) | | |
| Frais de gestion et de fonctionnement externes (VI) | | |
| Autres charges (VII) | | |
| Résultat net (A= I - II + III - IV + V - VI - VII) | | |
| Régularisations sur résultat net (VIII) | | |
| Résultat net après régularisations (A +/- VIII) | | |
| Plus-values réalisées nettes | | |
| Plus-values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier | | |
|Plus-values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers | | |
| Total IX | | |
| Moins-values réalisées nettes | | |
| Moins-values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier | | |
|Moins-values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers| | |
| Total X | | |
| Résultat des plus et moins-values réalisées nettes (B = IX-X) | | |
| Régularisations sur plus et moins-values réalisées nettes (XI) | | |
| Plus et moins-values réalisées nettes après régularisations (B +/- XI) | | |
| Résultat de l'exercice (C= A +/- VIII + B +/- XI) | | |
« Article 322-3. - Le résultat de l'activité immobilière reflète les produits nets de charges issus des actifs à caractère immobilier détenus directement ou indirectement. Il comprend également les charges financières liées aux emprunts réalisés pour l'acquisition d'actifs à caractère immobilier.
En revanche, il ne comprend pas les frais de gestion et de fonctionnement supportés par l'OPCI pour la gestion de ces actifs.
« Article 322-4. - Les produits de l'activité immobilière relatifs aux actifs à caractère immobilier sont constitués :
- des produits immobiliers sur les immeubles et droits réels détenus en direct (loyers…) ;
- des produits sur parts et actions des entités à caractère immobilier, hors revenus des sociétés immobilières cotées (SIC) ;
- du produit de la garantie locative sur les actifs à caractère immobilier ;
- des reprises de provisions rattachées à l'activité immobilière ;
- des produits sur autres actifs immobiliers.
« Article 322-5. - Les charges de l'activité immobilière relatives aux actifs à caractère immobilier sont constituées :
- des charges immobilières sur les actifs immobiliers détenus en direct (entretien, renouvellement et remplacement) ;
- des charges sur parts et actions des entités à caractère immobilier ;
- du coût de la garantie locative payée à l'acquisition pour les actifs à caractère immobilier ;
- des redevances de crédit-bail ;
- des frais d'audits et d'études et de recherches engagés directement par l'OPCI et tels que définis par le présent règlement ;
- des dotations aux provisions rattachées à l'activité immobilière ;
- des charges sur autres actifs immobiliers ;
- des charges d'emprunt liées à des actifs immobiliers ;
- du différentiel d'intérêts des contrats financiers si le lien de couverture avec un emprunt immobilier est clairement établi.
« Article 322-6. - Lorsqu'un projet envisagé n'a pas abouti, les frais d'audit, d'étude et de recherche externes à la société de gestion et liés à l'opération sont analysés comme des frais immobiliers et sont comptabilisés dans le résultat de l'activité immobilière.
« Article 322-7. - Le résultat sur opérations financières reflète les produits nets de charges issus des autres actifs et passifs financiers (autre que les actifs à caractère immobilier). Il comprend également les charges financières liées aux emprunts autres que ceux réalisés pour l'acquisition d'actifs à caractère immobilier.
Il ne comprend pas les frais de gestion et de fonctionnement supportés par l'OPCI pour la gestion de ces actifs.
« Article 322-8. - Les produits sur les opérations financières relatifs aux autres actifs et passifs financiers sont constitués :
- des produits sur les dépôts et instruments financiers non immobiliers y compris les revenus des sociétés immobilières cotées (2° du L. 214-51 du code monétaire et financier) ;
- des autres produits financiers, comprenant notamment les pré-loyers reçus par l'OPCI en rémunération du financement d'un bien immobilier acquis en état futur d'achèvement pendant la période de construction.
« Article 322-9. - Les charges sur les opérations financières relatives aux autres actifs et passifs financiers sont constituées :
- des charges sur les dépôts et instruments financiers non immobiliers ;
- des autres charges financières (dont notamment les charges d'emprunts qui ne sont pas affectés à des actifs immobiliers).
« Article 322-10. - Les frais de gestion comprennent l'ensemble des dépenses engagées pour le fonctionnement de l'OPCI, directement ou indirectement, y compris :
- les commissions de gestion ;
- les commissions de surperformance ;
- les frais de liquidation à l'occasion de sa dissolution.
En revanche, ces frais ne comprennent pas les frais d'acquisition et de cession tels que définis par le présent règlement.
« Article 322-11. - Les autres produits et autres charges comprennent les produits et charges qui ne peuvent être rattachés ni à l'activité immobilière ni aux opérations financières.
« Article 322-12. - Les plus et moins-values réalisées par les OPCI sont inscrites en plus et moins-values réalisées nettes. Ces plus et moins-values réalisées sont nettes des frais directement liés à l'acquisition et à la cession d'actifs.
« Article 322-13. - Les résultats des opérations concourant aux plus-values réalisées nettes proviennent :
- des plus-values réalisées nettes de frais sur les actifs à caractère immobilier ;
- des plus-values réalisées nettes de frais sur les dépôts et instruments financiers non immobiliers.
« Article 322-14. - Les résultats des opérations concourant aux moins-values réalisées nettes proviennent :
- des moins-values réalisées nettes de frais sur les actifs à caractère immobilier ;
- des moins-values réalisées nettes de frais sur les dépôts et instruments financiers non immobiliers.
« Article 322-15. - Les frais liés à l'acquisition et à la cession d'un actif immobilier sont constatés en résultat lors de la sortie de l'actif. Ils concourent aux plus et moins-values réalisées nettes.
Les frais d'acquisition et de cession sur dépôts et instruments financiers non immobiliers sont enregistrés en résultat à la date de la transaction.
Ces frais correspondent aux coûts directement attribuables à l'acquisition ou à la cession d'un actif. Il s'agit notamment :
- des frais d'intermédiation et de la commission de mouvement perçue le cas échéant par le dépositaire ;
- de la rémunération des intermédiaires et des conseils liés directement aux opérations immobilières, ainsi que des frais de notaires ;
- des frais et commissions perçus le cas échéant par la société de gestion ;
- des impôts et taxes.
« Chapitre 3
« Présentation de l'annexe des comptes annuels des OPCI
« Section 1
« Contenu de l'annexe
« Article 331-1. - L'annexe comporte toutes les informations d'importance significative destinées à compléter et à commenter celles données par le bilan et le compte de résultat.
Une inscription dans l'annexe ne peut se substituer à une inscription au bilan ou au compte de résultat.
« Section 2
« Informations générales
« Article 332-1. - Selon les informations du prospectus, la stratégie d'investissement de l'OPCI est rappelée.
Un tableau des éléments caractéristiques de l'OPCI au cours des cinq derniers exercices fait apparaître distinctement :
- l'actif net ;
- le nombre de parts pour chacune des catégories de parts ;
- la valeur liquidative unitaire pour chacune des catégories de parts ;
- la distribution unitaire sur résultat de cession (y compris les acomptes) pour chacune des catégories de parts ;
- la distribution unitaire sur résultat net (y compris les acomptes) pour chacune des catégories de parts ;
- la capitalisation unitaire pour chacune des catégories de parts.
« Article 332-2. - Outre les mentions relatives aux règles et méthodes comptables prévues par le règlement ANC n° 2020-07 relatif aux comptes annuels des organismes de placement collectif à capital variable, l'annexe comporte les informations relatives aux règles et méthodes comptables spécifiques aux OPCI en raison de leurs actifs immobiliers, dès lors qu'elles sont significatives.
Les modalités d'application des méthodes comptables sont détaillées dans l'annexe et, si nécessaire, justifiées. Sont notamment concernés :
- le mode de valorisation des actifs à caractère immobilier, qui distingue les immeubles en cours de construction, acquis en vue de leur restructuration ou faisant l'objet d'une restructuration, les immeubles construits et acquis, les droits réels et les parts et actions des sociétés ou organismes ainsi que les comptes courants. A l'exception des actifs à caractère immobilier dont la valeur actuelle est issue d'une cotation accessible, les modalités de détermination de la valeur actuelle doivent être précisées en distinguant notamment les actifs à caractère immobilier que l'OPCI s'est engagé à céder. Une attention particulière sera enfin apportée, le cas échéant, à la description des modes de valorisation faisant appel à des calculs ou à des modèles financiers utilisant des calculs ou des paramètres faisant place à l'anticipation ;
- les modalités d'enregistrement des frais d'acquisition en frais exclus, détaillées par nature d'actifs ;
- le mode de comptabilisation des coûts et dépenses ultérieurs ;
- le mode de comptabilisation des commissions de souscription, en distinguant la part fixe de la part variable ;
- la méthode d'évaluation et de comptabilisation des dépréciations sur créances locatives ;
- la méthode d'évaluation et de comptabilisation des provisions pour risques et charges ;
- la méthode d'évaluation des contrats de crédit-bail ;
- la méthode d'évaluation des biens acquis moyennant paiement de rentes viagères et de la dette associée.
« Section 3
« Evolution des capitaux propres
« Article 333-1. - Les OPCI établissent un tableau de décomposition des capitaux propres selon le modèle suivant :
| Décomposition du poste « capitaux propres » au bilan |Exercice N|Exercice N-1|
|--------------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Capital (1) | | |
| Sommes distribuables | | |
| Report des plus-values nettes réalisées | | |
| Compte de régularisation sur le report des plus-values nettes | | |
| Report des résultats nets antérieurs | | |
|Compte de régularisation sur le report des résultats nets antérieurs| | |
| Résultat de l'exercice | | |
| Sur le résultat net | | |
| Sur les plus et moins-values réalisées | | |
| Acomptes versés au cours de l'exercice | | |
| Sur le résultat net | | |
| Sur les plus et moins-values réalisées | | |
| Compte de régularisation sur les acomptes versés | | |
| Sur le résultat net | | |
| Sur les plus et moins-values réalisées | | |
| Total des sommes distribuables (2) | | |
| Total des capitaux propres (1+2) | | |
« Article 333-2. - Pour retracer l'évolution du nombre de parts ou actions de l'OPCI sur l'exercice, les informations suivantes sont présentées :
- le nombre de parts ou actions émises et rachetées pendant l'exercice, le cas échéant par catégorie de parts ou actions ;
- les commissions de souscription et ou rachat perçues par l'OPCI et non rétrocédées, le cas échéant par catégorie de parts ou actions.
|Souscriptions et rachats de l'exercice|Nombre de parts ou actions|Montants bruts
(hors frais et commissions)|Frais et commissions*|
|--------------------------------------|--------------------------|------------------------------------------------|----------------------|
| Souscriptions enregistrées | | | |
| Rachats réalisés | | | |
| Montants nets | | | |
*Frais et commissions perçus par l'OPCI et non rétrocédés
« Article 333-3. - Le tableau ci-dessous détaille l'évolution de l'actif net, qui correspond pour les OPCI aux capitaux propres, au cours de l'exercice :
| Evolution de l'actif net (=capitaux propres) au cours de l'exercice | |Exercice N|Exercice N-1|
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|----------|------------|
| Actif net (=capitaux propres) en début d'exercice | + | | |
| Souscriptions (y compris les commissions de souscriptions, droits et taxes acquis à l'OPCI) | + | | |
| Rachats (sous déduction des commissions de rachat acquises à l'OPCI) | | | |
| Frais liés à l'acquisition
Frais d'acquisition de l'exercice
Frais d'acquisition rapportés au compte de résultat sur l'exercice | - | | |
| Différences de change | + /- | | |
| Variation de la différence d'estimation des actifs à caractère immobilier | + /- | | |
| Différence d'estimation exercice N : | | | |
| Différence d'estimation exercice N-1 : | | | |
| Variation de la différence d'estimation des dépôts et instruments financiers non immobiliers | +/- | | |
| Différence d'estimation exercice N : | | | |
| Différence d'estimation exercice N-1 : | | | |
| Distribution de l'exercice précédent (1) | - | | |
|Résultat de l'exercice avant comptes de régularisations
Résultat net avant comptes de régularisations
Plus et moins-values réalisées avant comptes de régularisations| +/- | | |
| Acomptes versés au cours de l'exercice avant comptes de régularisations : | | | |
| sur résultat net
sur cessions d'actifs |-
-| | |
| Autres éléments1 | +/- | | |
| Actif net (=capitaux propres) en fin d'exercice | = | | |
(1) Le contenu de cette ligne fait l'objet d'une explication précise de la part de l'OPCI (apports sur fusion, versements en garantie, provisions pour risques et charges et autres variations d'actif net non détaillées ci-dessus).
« Section 4
« Informations relatives aux expositions d'un OPCI
« Article 334-1. - Les informations présentées dans les tableaux de cette section ont pour objectif de refléter les expositions de l'OPCI aux actifs à caractère immobilier à la date de clôture.
- information sur la ventilation du poste « immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels » ;
- information sur l'évolution de la valeur actuelle des postes « immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels » et des postes « parts et actions des sociétés prévues aux 2° et 3° du I de l'article L. 214-36 » du code monétaire et financier faisant l'objet de l'inventaire détaillé défini par le présent règlement ;
- les « Frais » comprennent les frais d'acquisition cumulés inscrits en classe 1.
La ventilation des immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels est présentée comme ci-après :
| Ventilation par nature |Exercice N-1|Augmentations|Diminutions|Variation des différences d'estimation|Exercice N|Frais|
|----------------------------------|------------|-------------|-----------|--------------------------------------|----------|-----|
| Terrains nus | | | | | | |
| Terrains et constructions | | | | | | |
| Constructions sur sol d'autrui | | | | | | |
| Autres droits réels | | | | | | |
|Immeubles en cours de construction| | | | | | |
| Autres | | | | | | |
| Total | | | | | | |
| Total frais exclus | | | | | | |
« Article 334-3. - L'évolution de la valeur actuelle des actifs immobiliers pris en crédit-bail est présentée comme suit :
- valeur des biens pris en crédit-bail au moment de la signature du contrat (assiette d'origine du contrat) ;
- montant des redevances afférentes à l'exercice ainsi que le montant cumulé des redevances des exercices précédents ;
- évaluation des redevances restant à payer ainsi que du prix d'achat résiduel de ces biens stipulé au contrat.
Les informations prévues aux alinéas précédents sont ventilées selon les postes du bilan dont auraient relevé les biens concernés ; les informations prévues au dernier alinéa sont ventilées selon les échéances à un an au plus, à plus d'un an et cinq ans au plus et à plus de cinq ans.
|Ventilation par contrat|Assiette du contrat|Exercice
N-1|Augmentations|Diminutions|Variation des différences d'estimation|Exercice
N|
|-----------------------|-------------------|------------------|-------------|-----------|--------------------------------------|----------------|
| … | | | | | | |
| Total | | | | | | |
« Article 334-5. - L'évolution de la valeur actuelle des parts et actions de sociétés visées aux 2° et 3° du I de l'article L. 214-36 du code monétaire et financier est présentée sous la forme du tableau ci-après :
|Évolution des parts et actions des sociétés visées à l'article L214-36 du code monétaire et financier (2° et 3° du I)|Exercice
N-1|Cessions|Acquisitions|Variation des différences d'estimation|Exercice
N|Frais|
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------|--------|------------|--------------------------------------|----------------|-----|
| Parts des sociétés de personnes (2° du I, art. L214-36)
Parts et actions des sociétés (3° du I, art. L214-36) | | | | | | |
| Total | | | | | | |
| Total frais exclus | | | | | | |
La valeur actuelle des exercices N et N-1 des parts et actions relevant des 2° et 3° du I de l'article L. 214-36 du code monétaire et financier est également communiquée par secteur d'activité et/ou par secteur géographique. Un secteur d'activité ou un secteur géographique regroupe les immeubles qui présentent un environnement économique similaire en termes de rentabilité et de risques.
L'OPCI détermine les secteurs d'activité et/ou géographique, selon les cas, adaptés en fonction de la composition de son patrimoine. A titre indicatif, des secteurs d'activité pourraient distinguer les investissements selon les catégories suivantes : bureaux, habitations, locaux d'activité, entrepôts, commerces, etc. Une ventilation par secteur géographique pourrait ainsi distinguer les investissements selon les zones suivantes : Paris, Ile de France, province, étranger.
« Article 334-6. - La variation des comptes courants dans les filiales et participations est présentée comme suit :
|Ventilation par contrat|Echéance|Exercice
N-1|Augmentations|Diminutions|Variation des différences d'estimation|Exercice
N|
|-----------------------|--------|------------------|-------------|-----------|--------------------------------------|----------------|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| Total | | | | | | |
Le cas échéant, pour les comptes courants, il est précisé leur échéance à la clôture de l'exercice.
« Article 334-7. - Le détail du résultat sur cession d'actifs est ventilé par nature et présenté sous la forme suivante :
| Ventilation par nature |Plus-values|Moins-values|Plus et
moins-values
N|Plus et moins-values
N-1|
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|------------|----------------------------------|------------------------------|
| Terrains nus
Terrains et constructions
Constructions sur sol d'autrui
Droits réels
Immeubles en cours de construction
Autres | | | | |
| Total Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels | | | | |
|Parts des sociétés de personnes (2° du I, art. L214-36 du COMOFI)
Parts et actions des sociétés ( 3° du I, art. L214-36 id.)
Actions négociées sur un marché réglementé (4° du I, art. L214-36 id.)
Parts ou actions d'OPCI et organismes équivalents (5° du I, art. L214-36 id.)
Autres actifs immobiliers| | | | |
| Total autres actifs à caractère immobilier | | | | |
| Total actifs à caractère immobilier | | | | |
« Article 334-8. - Le cas échéant, lorsque l'OPCI gère des actifs financiers, il présente les expositions liées à ces actifs selon leur nature en reprenant les modèles correspondants du Règlement relatif aux comptes annuels des organismes de placement collectif à capital variable.
« Section 5
« Autres informations relatives au bilan et au compte de résultat
« Article 335-1. - L'annexe comporte les autres informations relatives au bilan et au compte de résultat, dès lors qu'elles sont significatives.
Les modèles de tableaux présentés ci-après sont fournis à titre indicatif : ces informations peuvent être développées ou synthétisées en tant que de besoin.
« Article 335-2. - Les principaux éléments constitutifs des postes “créances locataires” et “autres créances” sont présentés sous la forme suivante :
| Décomposition des postes du bilan |Exercice N|Exercice N-1|
|--------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Créances locataires | | |
| Créances locataires | | |
|Créances faisant l'objet de dépréciations (créances douteuses)| | |
| Dépréciations des créances locataires | | |
| Sous-total | | |
| Autres créances | | |
| Intérêts ou dividendes à recevoir | | |
| Etat et autres collectivités | | |
| Syndics | | |
| Autres débiteurs | | |
| Charges constatées d'avance | | |
| Dépréciations des autres créances | | |
| Sous-total | | |
| Total | | |
Un tableau des dépréciations est présenté selon le modèle ci-après :
| Evolution des dépréciations |Situation N-1|Dotations de l'exercice|Reprises de l'exercice|Situation N|
|-------------------------------------|-------------|-----------------------|----------------------|-----------|
|Dépréciations des créances locataires| | | | |
| Dépréciations des autres créances | | | | |
| Total | | | | |
« Article 335-3. - Les variations des provisions pour risques et charges ainsi que les positions de début et fin d'exercice sont mentionnées de la manière suivante :
|Détail des provisions pour risques et charges|Situation
Exercice N-1|Dotations de l'exercice|Reprises de l'exercice|Situation
Exercice N|
|---------------------------------------------|----------------------------|-----------------------|----------------------|--------------------------|
| …
…
… | | | | |
| Total | | | | |
« Article 335-4. - Les emprunts auprès des établissements de crédit et les autres emprunts et dettes financières sont présentés par nature d'actifs de la manière suivante :
| Détail des emprunts |Exercice N|Exercice N-1|
|-------------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Emprunts auprès des établissements de crédit | | |
|Emprunts auprès des établissements de crédit à caractère immobilier| | |
| Emprunts auprès des établissements de crédit non immobiliers | | |
| Autres emprunts et dettes financières | | |
| Autres emprunts et dettes financières à caractère immobilier | | |
| Autres emprunts et dettes financières non immobiliers | | |
| Total | | |
Pour les emprunts à taux fixe, les informations complémentaires suivantes sont présentées :
- les caractéristiques des emprunts (taux, échéance…) ;
- l'écart entre la valeur contractuelle (ou de remboursement) de l'emprunt inscrite au bilan et sa valeur actuelle, c'est-à-dire sa valeur actualisée au taux actuel du marché ;
- le montant des pénalités de remboursement anticipé de l'emprunt.
Pour l'ensemble des emprunts assortis de ratios financiers les principales caractéristiques sont précisées.
« Article 335-5. - Les montants des emprunts auprès des établissements de crédit à la clôture sont présentés selon leur durée restant à courir, sous la forme suivante :
| Ventilation par maturité résiduelle |Jusqu'à 1 an|[1 - 5 ans]|> 5 ans|Total|
|--------------------------------------------------------------------------------|------------|-----------|--------|-----|
| Emprunts à taux fixe
Emprunts amortissables
Emprunts « in fine » | | | | |
|Emprunts à taux variable
Emprunts amortissables
Emprunts « in fine »| | | | |
| Total | | | | |
« Article 335-6. - Les autres dettes d'exploitation sont détaillées de la manière suivante :
|Décomposition du poste « Autres dettes d'exploitation » au bilan|Exercice N|Exercice N-1|
|----------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Locataires créditeurs | | |
| Fournisseurs et comptes rattachés | | |
| Etat et autres collectivités | | |
| Autres créditeurs | | |
| Produits constatés d'avance | | |
| Total des autres dettes d'exploitation | | |
« Article 335-7. - Le détail des éléments compris dans chacune des lignes de produits et charges de l'activité immobilière fait apparaître les détails suivants :
- produits immobiliers en distinguant les loyers, les charges facturées et les autres revenus immobiliers en détaillant ce dernier poste ;
- charges immobilières en distinguant les charges ayant leur contrepartie en produits, les charges d'entretien, le coût initial des éléments d'actifs renouvelés ou remplacés et les autres charges en détaillant ce dernier poste.
Le cas échéant les postes et rubriques des résultats de l'activité immobilière sont détaillés et il est précisé la nature et le montant et traitements comptables des éléments suivants :
- produits sur parts et actions ;
- charges sur parts et actions ;
- produits issus des autres actifs à caractère immobilier ;
- autres charges issues des autres actifs à caractère immobilier.
Enfin, le cas échéant, il est notamment précisé la nature, le montant et le traitement comptable des éléments suivants :
- charges et produits imputables aux exercices antérieurs ;
- produits exceptionnels et charges exceptionnelles ;
- remboursements de charges (ventilation par nature des charges).
« Article 335-8. - Les éléments des produits et charges sur opérations financières sont présentés de manière détaillée sous la forme ci-dessous :
|Revenus financiers au (date d'arrêté) à en (devise de comptabilité)|Exercice N|Exercice N-1|
|-------------------------------------------------------------------|----------|------------|
| Produits sur opérations financières | | |
| Produits sur actions | | |
| Produits sur obligations | | |
| Produits sur titres de créance | | |
| Produits sur des parts d'OPC | | |
| Produits sur Instruments financiers à terme | | |
| Produits sur opérations temporaires sur titres | | |
| Produits sur prêts et créances | | |
| Produits sur autres actifs et passifs éligibles | | |
| Autres produits financiers | | |
| Sous-total Produits sur opérations financières | | |
| Charges sur opérations financières | | |
| Charges sur opérations financières | | |
| Charges sur instruments financiers à terme | | |
| Charges sur opérations temporaires sur titres | | |
| Charges sur emprunts | | |
| Charges sur autres actifs et passifs éligibles | | |
| Charges sur passifs de financement | | |
| Autres charges financières | | |
| Sous-total charges sur opérations financières | | |
| Total Revenus financiers nets | | |
Le cas échéant les autres produits financiers et autres charges financières sont détaillés par nature.
« Article 335-9. - Le cas échéant les autres produits et charges sont détaillés par nature.
« Article 335-10. - Pour les frais de gestion et frais de fonctionnement externes, le tableau suivant est présenté :
|Frais de gestion et de fonctionnement externes|Exercice N|Exercice N-1|
|----------------------------------------------|----------|------------|
| Frais de gestion | | |
| Frais de fonctionnement externes | | |
| Frais d'audit, d'études | | |
| Impôts et taxes | | |
| Autres charges | | |
| Commissions de surperformance | | |
| Total général | | |
Les frais de gestion et frais de fonctionnement externes figurant au compte de résultat sont explicités en détaillant les différents types de frais :
- les frais de fonctionnement et de gestion : indication du pourcentage de l'actif net moyen représenté par ces frais au cours de l'exercice, le cas échéant, par catégorie de parts et actions ;
- les frais de fonctionnement externes détaillés par nature le cas échéant ;
- les commissions de surperformance : indication du montant des frais de l'exercice, le cas échéant, par catégorie de parts et actions.
« Article 335-11. - Les engagements donnés et/ou reçus affectant les investissements en actifs à caractère immobilier sont présentés comme suit :
- nature de l'engagement ;
- montant de l'engagement.
Le cas échéant ces informations sont détaillées ou complétées, notamment avec l'échéance de l'engagement.
Les engagements sur instrument financiers à terme sont présentés de la manière suivante :
- engagements sur marchés réglementés ou assimilés (par nature de produits) ;
- engagements de gré à gré (par nature de produit) ;
- autres engagements (par nature de produit).
« Article 335-12. - Le tableau d'affectation du résultat est présenté selon le modèle ci-après.
Le cas échéant, il est à détailler pour chaque catégorie de parts.
| Tableau d'affectation des sommes distribuables |Exercice
N|Exercice
N-1|
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------|------------------|
| I. Affectation des sommes distribuables au titre du résultat net | | |
| Détail des sommes distribuables au titre du résultat net
- Résultat net de l'exercice après régularisations
- Report des résultats nets antérieurs après régularisations
- Acomptes versés sur résultat net de l'exercice après régularisations
Total des sommes distribuables au titre du résultat net
Affectation des sommes distribuables
- Distribution
- Report à nouveau du résultat net
- Capitalisation
Total des sommes affectées au titre du résultat net | | |
| II. Affectation des sommes distribuables aux titres des plus et moins-values réalisées nettes | | |
|Détail des sommes distribuables au titre des plus et moins-values réalisées nettes
- Plus et moins-values nettes de l'exercice après régularisations
- Report des plus-values nettes réalisées après régularisations
- Acomptes versés sur plus et moins-values nettes après régularisations
Total des sommes distribuables au titre des plus et moins-values réalisées nettes
Affectation des sommes distribuables
- Distribution
- Report à nouveau des plus-values réalisées nettes
- Capitalisation
Total des sommes affectées au titre des plus et moins-values réalisées nettes| | |
Le tableau des acomptes versés au titre de l'exercice est présenté sous la forme suivante :
|Tableau des acomptes versés au titre de l'exercice|Montants sur résultat net|Montants sur plus et moins-values nettes réalisées|Distributions réalisées| | | |
|--------------------------------------------------|-------------------------|--------------------------------------------------|-----------------------|----------------|-------------|----------------|
| Date de paiement | Montant total | Montant unitaire | Montant total |Montant unitaire|Montant total|Montant unitaire|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| Total acomptes | | | | | | |
De même un tableau des acomptes versés au titre de l'exercice précédent est présenté sous la forme suivante :
|Tableau des acomptes versés au titre de l'exercice précédent|Montants sur résultat net|Montants sur plus et moins-values nettes réalisées|Distributions réalisées| | | |
|------------------------------------------------------------|-------------------------|--------------------------------------------------|-----------------------|----------------|-------------|----------------|
| Date de paiement | Montant total | Montant unitaire | Montant total |Montant unitaire|Montant total|Montant unitaire|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| Total acomptes | | | | | | |
« Section 6
« Inventaire du portefeuille d'un OPCI
« Article 336-1. - L'inventaire du portefeuille d'un OPCI est établi par poste du bilan.
« Article 336-2. - Un inventaire détaillé des actifs à caractère immobilier est établi, actif par actif, à la clôture de l'exercice par poste du bilan et évalué à la valeur actuelle en détaillant :
- pour les immeubles et droits réels :
- libellé : adresse, surface, secteur, date d'acquisition ;
- prix de revient ;
La valeur actuelle et le % de l'actif net peuvent être donnés de façon globale, et non actif par actif ;
- pour les parts des sociétés non cotées à prépondérance immobilière visées aux 2° et 3° du I de l'article L. 214-36 du code monétaire et financier, le tableau suivant est présenté. Il tient lieu de tableau des filiales et participations.
| |Nature des immeubles détenus|Secteur d'activité et localisation|Date d'acquisition des parts ou des sous-jacents|Coût de revient des titres frais exclus|Valeur actuelle des titres comptabilisée|Différence d'estimation|
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------|----------------------------------|------------------------------------------------|---------------------------------------|----------------------------------------|-----------------------|
| | (1) | | | (2) | (3) | (3) - (2) |
| Filiales ou participation contrôlées au sens de l'article R214-83 du code monétaire et financier | | | | | | |
| Société 1 | | | | | | |
| Société 2 | | | | | | |
| Société 3 | | | | | | |
| … | | | | | | |
|Filiales ou participations non contrôlées au sens de l'article R214-83 du code monétaire et financier| | | | | | |
| Société 1 | | | | | | |
| Société 2 | | | | | | |
| Société 3 | | | | | | |
| … | | | | | | |
(1) Préciser le nombre et la nature des immeubles détenus par la filiale/participation : type de bien (ex. terrain nu, terrain et construction, construction sur sol d'autrui, autre droit réel, immeuble en cours.), secteur d'activité, localisation
- pour les autres actifs à caractère immobilier sont détaillés :
- libellé
- quantité/ nominal ;
- valeur actuelle ;
- % de l'actif net.
« Article 336-3. - Un inventaire détaillé de la rubrique des dépôts et instruments financiers non immobiliers est établi et évalué à la valeur actuelle en détaillant :
- libellé ;
- quantité/ nominal ;
- valeur actuelle ;
- devise de cotation ;
- % de l'actif net.
« Titre IV
« Modèle de plan de comptes
« Article 411-1. - L'OPCI établit un plan de comptes sur le modèle de plan de comptes figurant à l'article 411-3.
Le compte est la plus petite unité retenue pour le classement et l'enregistrement des mouvements comptables.
Les opérations sont enregistrées dans les comptes dont l'intitulé correspond à leur nature. La compensation des comptes est interdite, sauf lorsqu'elle est expressément prévue par les dispositions en vigueur. Par extension, le mot « compte » désigne aussi les regroupements de comptes.
Le plan de comptes figurant ci-après peut faire l'objet de toute subdivision nécessaire à l'OPCI pour enregistrer distinctement toutes ses opérations. A l'inverse, si les comptes prévus ci-après sont trop détaillés par rapport aux besoins de l'OPCI, il peut regrouper les comptes dans un compte global même niveau ou de niveau plus contracté.
« Article 411-2. - A la clôture des comptes, les comptes suivants sont mouvementés.
Les comptes 120 « Résultat de l'exercice » enregistrent pour solde en attente d'affectation le résultat net de l'exercice (compte 1201), les plus et moins-values réalisées nettes (compte 1202).
Les sommes mises en distribution sont soldées par un compte financier.
Les sommes reportées sont virées au compte aux comptes 111 “report à nouveau des résultats nets antérieurs” et 112 “Report à nouveau des plus ou moins-values réalisées nettes antérieures non distribuées”.
Les sommes capitalisées sont portées au compte 101 “Capital en début d'exercice”.
Les autres comptes de classe 1 concernant l'exercice sont virés au compte 101 “Capital en début d'exercice”.
« Article 411-3. - Classe 1 - COMPTES DE CAPITAUX
10 - Capital, souscriptions, rachats
101 - Capital (en début d'exercice)
102 - Emissions et rachats
1021 - Emissions
1022 - Rachats
103 - Commissions
1031 - Commissions de souscription
1032 - Commissions de rachat
1039 - Rétrocessions
104 - Frais liés à l'acquisition des actifs à caractère immobilier
1041 - Frais d'acquisition à la clôture de l'exercice
1049 - Frais d'acquisition en début d'exercice
105 - Variation des différences d'estimation
1052 - sur comptes d'immeubles en cours, construits ou acquis et des autres droits réels (classe 2)
1053 - sur dépôts et instruments financiers et assimilés (classe 3)
106 - Différence de change
107 - Frais de constitution, de fusion, d'apport
108 - Autres éléments de variation de l'actif net
109 - Dotations / reprises provisions pour risques
11 - Reports à nouveau
111 - Report à nouveau des résultats nets antérieurs
112 - Report à nouveau des plus-values réalisées nettes antérieures non distribuées
12 - Résultat
120 - Résultat de l'exercice
1201 - Résultat net de l'exercice
1202 - Plus et moins-values réalisées nettes de l'exercice
129 - Acomptes versés
1291 Acomptes sur résultat net de l'exercice
1293 Acomptes sur Plus et moins-values réalisées nettes
19 - Régularisations
191 - Régularisations du report à nouveau au titre du résultat net
192 - Régularisations du résultat de l'exercice clos (en instance de distribution)
1921 - Régularisations du résultat net de l'exercice clos
1922 - Régularisations des plus ou moins-values réalisées nettes de l'exercice clos
193 - Régularisations des plus-values réalisées nettes antérieures non distribuées
198 - Régularisations des acomptes versés
1981 - Régularisations du résultat net de l'exercice clos
1982 - Régularisations des plus-values réalisées nettes antérieures non distribuées
Classe 2 - ACTIFS A CARACTERE IMMOBILIER
21 - Immeubles locatifs
211 - Terrains
213 - Constructions
2131 - Bâtiments
2135 - Installations générales, agencements, aménagements des constructions
214 - Constructions sur sol d'autrui
22 - Immobilisations en cours
221 - Immeubles en cours
228 - Avances et acomptes versés sur installations générales, agencements, aménagements des constructions
23 - Autres droits réels
24 - Contrats de crédit-bail
243 - Contrat
245 - Avance preneur
25 Titres à caractère immobilier
252 - Parts des sociétés de personnes (2° du I de l'article L214-36 du code monétaire et financier)
254 - Parts et actions des sociétés (3° du I de l'article L. 214-36 ibid.)
256 - Actions négociées sur un marché réglementé (4° du I de l'article L. 214-36 ibid.)
258 - Parts et actions OPCI et organismes étrangers équivalents (5° du I de l'article L214-36 ibid.)
26 Autres actifs immobiliers
265 - Dépôts et cautionnements versés
266 - Autres créances immobilisées (dont avances en compte courant)
27 Différences d'estimation
271 - sur immeubles locatifs
272 - sur immobilisations en cours
273 - sur autres droits réels
274 - sur contrats de crédits bail
276 - sur autres actifs immobiliers
29 Passifs liés aux actifs à caractère immobilier
291 - Dettes sur rentes viagères
294 - Provisions sur contrat de crédit-bail
295 - Provisions sur filiales et participations
296 - Autres provisions liées aux actifs à caractère immobilier
Classe 3 - DEPOTS ET INSTRUMENTS FINANCIERS NON IMMOBILIERS
30 - Actions et valeurs assimilées
31 - Obligations et valeurs assimilées
32 - Titres de créances
33 - Organismes de placement collectif à capital variable
331 - Organismes de placement collectif en valeurs mobilières
332 - Fonds d'investissement à vocation générale et organismes équivalents
34 - Opérations temporaires sur titres
35 - Instruments financiers à terme
36 - Dépôts
37 - Différences d'estimation sur dépôts et instruments financiers et assimilés
39 - Opérations de cession sur instruments financiers
Classe 4 - COMPTES DE TIERS
40 - Dettes et comptes rattachés
401 - Devises à terme
402 - Souscriptions à payer
403 - Achats à règlement différé
404 - Fournisseurs d'immobilisations en cours
405 - Fournisseurs d'exploitation
406 - Dépôts de garantie (sur acquisition temporaire de titres)
408 - Fournisseurs, factures non parvenues
409 - Fournisseurs débiteurs
41 - Créances et comptes rattachés
411 - Devises à terme
412 - Souscriptions à titre réductible
413 - Coupons à recevoir
414 - Ventes à règlement différé
415 - Obligations amorties
416 - Dépôts de garantie (non immobiliers)
42 - Créances locatives et comptes rattachés
421 - Locataires, produits facturés
422 - Locataires douteux ou litigieux
423 - Locataires, produits non encore facturés
429 - Locataires créditeurs
43 - Dépôts de garantie reçus des locataires
44 - Etat et autres collectivités publiques
441 - Etat - Crédit d'impôt à récupérer
445 - Etat - Taxe sur la valeur ajoutée
447 - Etat - Autres impôts, taxes et versements assimilés
448 - Etat - Charges à payer et produits à recevoir
45 - Actionnaires ou porteurs de parts
46 - Débiteurs et créditeurs divers
461 - Créances sur cessions d'immobilisations
467 - Autres débiteurs et créditeurs (syndics, etc.)
47 - Comptes transitoires et d'attente
48 - Comptes d'ajustement
486 - Charges constatées d'avance
487 - Produits constatés d'avance
488 - Comptes de répartition périodique des frais
49 - Dépréciations et provisions pour risques et charges
491 - Dépréciation des créances locataires
496 - Dépréciation des autres créances
497 - Provisions pour risques et charges
Classe 5 - COMPTES FINANCIERS
51 - Banques, organismes et établissements financiers
511 - Comptes à vue (liquidités et concours bancaires courants)
512 - Emprunts liés à des actifs immobiliers
513 - Autres Emprunts
518 - Intérêts courus
58 - Virements internes
57 - Différence d'estimation sur comptes financiers (change et dépréciation)
Classe 6 - COMPTES DE CHARGES
60 - Charges sur opérations financières
604 - Charges sur acquisition et cessions temporaires de titres
605 - Charges sur instruments financiers à terme
608 - Charges sur dettes financières
61 - Frais de gestion
611 - Charges externes
612 - Autres charges externes
615 - Autres charges de gestion courante
617 - Dotations aux frais budgétés
619 - Rétrocessions de frais de gestion
62 - Charges liées à l'activité immobilière
621 - Charges ayant leur contrepartie en produits
622 - Frais d'audit, d'étude et de recherche sur projets non aboutis
624 - Charges d'entretien courant du patrimoine locatif
625 - Charges de gros entretien
626 - Charges de renouvellement et de remplacement
627 - Autres charges immobilières
628 - Rémunérations prestataires extérieurs (dont experts immobiliers)
629 - Impôts et taxes et versements assimilés
63 - Charges sur parts et actions d'entités à caractère immobilier
66 - Moins-values réalisées nettes
661 - Moins-values réalisées nettes sur actifs immobiliers
662 - Moins-values réalisées nettes sur actifs financiers
68 - Dotations aux dépréciations et provisions
681 - Dotations aux dépréciations des créances locatives
682 - Dotations aux dépréciations des autres créances
683 - Dotations aux provisions pour risques et charges
Classe 7 - COMPTES DE PRODUITS
70 - Produits sur opérations financières
700 - Produits sur actions et valeurs assimilées
701 - Produits sur obligations et valeurs assimilées
702 - Produits sur titres de créances
703 - Produits sur organismes de placement collectif
704 - Produits sur opérations temporaires sur titres
705 - Produits sur contrats financiers
706 - Produits sur dépôts
708 - Produits sur comptes financiers
71 - Autres produits
72 - Produits liés à l'activité immobilière
721 - Loyers
722 - Charges facturées
723 - Autres produits liés à l'activité immobilière
728 - Produits des activités annexes
76 - Plus-values réalisées nettes
761 - Plus-values réalisées nettes sur actifs immobiliers
762 - Plus-values réalisées nettes sur actifs financiers
77 - Régularisations du résultat de l'exercice en cours
772 - Régularisation du résultat net
776 - Régularisation des plus et moins-values nettes réalisées
78 - Reprise sur dépréciations et provisions
781 - Reprises de dépréciations des créances locatives
782 - Reprises de dépréciations des autres créances
783 - Reprises sur provisions pour risques et charges
Classe 9 - ENGAGEMENTS HORS BILAN (facultatif)
