Les règles générales applicables, en dehors de la production agricole en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue décente des propriétés foncières et des constructions, sont déterminées par des décrets en Conseil d'Etat.
Ces décrets en Conseil d'Etat peuvent prévoir les conditions dans lesquelles des dérogations aux règles qu'ils édictent sont apportées dans certains territoires.
Les règles générales mentionnées ci-dessus s'appliquent dans toutes les communes à l'exception des territoires dotés d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé, ou du document en tenant lieu. Un décret en Conseil d'Etat fixe celles de ces règles qui sont ou peuvent néanmoins demeurer applicables sur les territoires couverts par ces documents.

I.-Les schémas de cohérence territoriale et les schémas de secteur sont compatibles, s'il y a lieu, avec :

1° Les dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral prévues aux articles L. 145-1 (Règles d'urbanisme pour les zones de montagne)Art. L.145-1Règles d'urbanisme pour les zones de montagneLes règles d'urbanisme spécifiques s'appliquent dans les zones de montagne, qui sont définies par des conditions climatiques difficiles ou des pentes fortes. à L. 146-9 (Règles d'urbanisation près des plans d'eau et des côtes)Art. L.146-9Règles d'urbanisation près des plans d'eau et des côtesL'article précise les règles d'urbanisation près des grands plans d'eau et des côtes, en particulier pour les communes concernées par la loi montagne de 1985. ;

2° Les dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes prévues aux articles L. 147-1 (Règles d'utilisation des sols près des aéroports)Art. L.147-1Règles d'utilisation des sols près des aéroportsLes règles d'utilisation des sols près des aéroports pour limiter les nuisances sonores sont précisées dans ce chapitre, et doivent être respectées par tous les projets de construction ou d'aménagement. à L. 147-8 (Modalités d'application des règles de bruit autour des aéroports)Art. L.147-8Modalités d'application des règles de bruit autour des aéroportsUn décret en Conseil d'Etat peut préciser comment appliquer les règles sur le bruit des aéroports. ;

3° Le schéma directeur de la région d'Ile-de-France ;

4° Les schémas d'aménagement régional de la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion ;

5° Le plan d'aménagement et de développement durable de Corse ;

6° Les chartes des parcs naturels régionaux et des parcs nationaux ;

7° Les orientations fondamentales d'une gestion équilibrée de la ressource en eau et les objectifs de qualité et de quantité des eaux définis par les schémas directeurs d'aménagement et de gestion des eaux ;

8° Les objectifs de protection définis par les schémas d'aménagement et de gestion des eaux ;

9° Les objectifs de gestion des risques d'inondation définis par les plans de gestion des risques d'inondation pris en application de l'article L. 566-7 du code de l'environnement (Plan de gestion des risques d'inondation)Art. L.566-7Plan de gestion des risques d'inondationLe gouvernement crée un plan pour gérer les risques d'inondation dans chaque grande zone géographique, avec des mesures pour prévenir et réduire ces risques., ainsi qu'avec les orientations fondamentales et les dispositions de ces plans définies en application des 1° et 3° du même article L. 566-7, lorsque ces plans sont approuvés ;

10° Les directives de protection et de mise en valeur des paysages.

II.-Les schémas de cohérence territoriale et les schémas de secteur prennent en compte, s'il y a lieu :

1° Les schémas régionaux de cohérence écologique ;

2° (Abrogé) ;

3° Les schémas régionaux de développement de l'aquaculture marine ;

4° Les programmes d'équipement de l'Etat, des collectivités territoriales et des établissements et services publics ;

5° Les schémas régionaux des carrières.

III.-Lorsqu'un des documents mentionnés aux I et II du présent article est approuvé après l'approbation d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma de secteur, ce dernier doit, si nécessaire, être rendu compatible avec ce document ou prendre en compte ce dernier dans un délai de trois ans.

IV.-Les plans locaux d'urbanisme et les documents en tenant lieu ainsi que les cartes communales doivent être compatibles avec les schémas de cohérence territoriale et les schémas de secteur.

Lorsqu'un schéma de cohérence territoriale ou un schéma de secteur est approuvé après l'approbation d'un plan local d'urbanisme, d'un document en tenant lieu ou d'une carte communale, ces derniers doivent, si nécessaire, être rendus compatibles avec le schéma de cohérence territoriale ou le schéma de secteur dans un délai d'un an. Ce délai est porté à trois ans si la mise en compatibilité implique une révision du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu.

En l'absence de schéma de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les documents en tenant lieu ainsi que les cartes communales doivent être compatibles, s'il y a lieu, avec les documents et objectifs mentionnés au I du présent article et prendre en compte les documents mentionnés au II du présent article.

Lorsqu'un de ces documents ou objectifs est approuvé après l'approbation d'un plan local d'urbanisme, d'un document en tenant lieu ou d'une carte communale, ces derniers doivent, si nécessaire, être rendus compatibles ou le prendre en compte dans un délai de trois ans.

Les dispositions des directives territoriales d'aménagement qui précisent les modalités d'application des articles L. 145-1 et suivants (Règles d'urbanisme pour les zones de montagne)Art. L.145-1Règles d'urbanisme pour les zones de montagneLes règles d'urbanisme spécifiques s'appliquent dans les zones de montagne, qui sont définies par des conditions climatiques difficiles ou des pentes fortes. dans les zones de montagne et des articles L. 146-1 et suivants (Règles d'utilisation des espaces littoraux)Art. L.146-1Règles d'utilisation des espaces littorauxL'article définit les règles d'utilisation des espaces près de la mer, du lac ou des rivages pour les communes concernées. dans les zones littorales s'appliquent aux personnes et opérations qui y sont mentionnées.

V.-Une directive territoriale d'aménagement peut être modifiée par le représentant de l'Etat dans la région ou, en Corse, sur proposition du conseil exécutif de la collectivité territoriale de Corse. Le projet de modification est soumis par le représentant de l'Etat dans le département à enquête publique, dans les conditions définies au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, ou, en Corse, par le conseil exécutif aux personnes publiques associées puis à enquête publique et à l'approbation de l'Assemblée de Corse, dans les conditions définies au I de l'article L. 4424-14 du code général des collectivités territoriales.

Lorsque la modification ne porte que sur un ou plusieurs établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d'urbanisme ou sur une ou plusieurs communes non membres d'un tel établissement public, l'enquête publique peut n'être organisée que sur le territoire de ces établissements publics ou de ces communes. ;

I.-En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seuls sont autorisés, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :

1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ;

2° Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;

3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes ;

4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publiques, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 (Gestion durable du territoire par les collectivités publiques)Art. L.110Gestion durable du territoire par les collectivités publiquesLes collectivités publiques en France doivent gérer le territoire de manière durable pour améliorer la vie des habitants, protéger l'environnement et lutter contre le changement climatique. et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application.

II.-La construction de bâtiments nouveaux mentionnée au 1° du I du présent article et les projets de constructions, aménagements, installations et travaux mentionnés aux 2° et 3° du même I ayant pour conséquence une réduction des surfaces situées dans les espaces autres qu'urbanisés et sur lesquelles est exercée une activité agricole ou qui sont à vocation agricole doivent être préalablement soumis pour avis par le représentant de l'Etat dans le département à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime (Préservation des espaces naturels et agricoles)Art. L.112-1-1Préservation des espaces naturels et agricolesUne commission départementale est créée pour préserver les espaces naturels, agricoles et forestiers, en consultant divers acteurs sur les projets d'urbanisme.. Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai d'un mois à compter de la saisine de la commission.

La délibération mentionnée au 4° du I du présent article est soumise pour avis conforme à cette même commission départementale. Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai d'un mois à compter de la saisine de la commission.

Nonobstant les dispositions de l'article L. 111-1-2 (Constructions autorisées en dehors des zones urbanisées)Art. L.111-1-2Constructions autorisées en dehors des zones urbaniséesEn l'absence de plan d'urbanisme, seules certaines constructions sont autorisées en dehors des zones déjà urbanisées, comme les adaptations de bâtiments existants ou les constructions liées à l'agriculture., les constructions ou installations peuvent être autorisées par le représentant de l'Etat ou par le maire au nom de l'Etat si le conseil municipal a, conjointement avec le représentant de l'Etat, précisé les modalités d'application des règles générales d'urbanisme prises en application de l'article L. 111-1 (Règles générales d'utilisation du sol)Art. L.111-1Règles générales d'utilisation du solLes règles pour construire et utiliser le sol sont fixées par des décrets, sauf dans les villes avec un plan d'urbanisme. sur tout ou partie du territoire de la commune.
Le projet ne doit pas être contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 (Gestion durable du territoire par les collectivités publiques)Art. L.110Gestion durable du territoire par les collectivités publiquesLes collectivités publiques en France doivent gérer le territoire de manière durable pour améliorer la vie des habitants, protéger l'environnement et lutter contre le changement climatique. et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier et aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application du présent code.
Les dispositions du présent article peuvent s'appliquer sur le territoire d'une commune pendant une durée maximale de quatre ans à compter de la date à laquelle le conseil municipal a précisé les modalités d'application de l'article L. 111-1 (Règles générales d'utilisation du sol)Art. L.111-1Règles générales d'utilisation du solLes règles pour construire et utiliser le sol sont fixées par des décrets, sauf dans les villes avec un plan d'urbanisme., conformément au premier alinéa du présent article.

En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation.

Cette interdiction s'applique également dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d'autre des routes visées au dernier alinéa du III de l'article L. 122-1-5 (Règles pour un urbanisme durable)Art. L.122-1-5Règles pour un urbanisme durableLe document d'orientation et d'objectifs fixe les règles pour un développement urbain équilibré, protégeant les espaces naturels et encourageant une urbanisation durable près des transports collectifs..

Elle ne s'applique pas :

― aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ;

― aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ;

― aux bâtiments d'exploitation agricole ;

― aux réseaux d'intérêt public.

Elle ne s'applique pas non plus à l'adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l'extension de constructions existantes.

Le plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par le présent article lorsqu'il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.

Dans les communes dotées d'une carte communale, le conseil municipal peut, avec l'accord du préfet et après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites, fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par le présent article au vu d'une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.

Il peut être dérogé aux dispositions du présent article, avec l'accord du préfet, lorsque les contraintes géographiques ne permettent pas d'implanter les installations ou les constructions au-delà de la marge de recul prévue au premier alinéa, dès lors que l'intérêt que représente pour la commune l'installation ou la construction projetée motive la dérogation.

En dehors des zones couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, l'autorité administrative peut, par arrêté pris dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, délimiter un périmètre à l'intérieur duquel l'exécution de travaux de la nature de ceux visés à l'article L. 421-1 (Permis de construire obligatoire pour les constructions et modifications)Art. L.421-1Permis de construire obligatoire pour les constructions et modificationsPour construire ou modifier un bâtiment, il faut souvent demander un permis de construire. est soumise à des règles particulières rendues nécessaires par l'existence d'installations classées pour la protection de l'environnement ou de stockage souterrain de gaz naturel, d'hydrocarbures liquides, liquéfiés ou gazeux ou de produits chimiques à destination industrielle.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux installations classées bénéficiant de l'application des articles L. 515-8 (Règles pour limiter les risques des installations)Art. L.515-8Règles pour limiter les risques des installationsLes règles pour limiter les risques des installations industrielles ou commerciales. à L. 515-12 (Restrictions autour des sites pollués)Art. L.515-12Restrictions autour des sites polluésL'article explique comment des restrictions peuvent être mises en place pour protéger les sols et les eaux autour des sites pollués ou dangereux, comme les décharges ou anciennes carrières. du code de l'environnement ainsi qu'aux stockages souterrains visés à l'alinéa précédent bénéficiant de l'application du deuxième alinéa de l'article L. 264-1 du code minier.
Le permis de construire mentionne explicitement, le cas échéant, les servitudes instituées en application des dispositions précitées du code de l'environnement et du code minier.

Sur un territoire non couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, le conseil municipal peut, par délibération prise après une enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, identifier et localiser un ou plusieurs éléments présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique et définir, si nécessaire, les prescriptions de nature à assurer leur protection.

Les propriétés riveraines des voies spécialisées non ouvertes à la circulation générale et, notamment, des autoroutes, voies de défense de la forêt contre l'incendie, pistes pour cyclistes et sentiers de touristes ne jouissent pas des droits reconnus aux riverains des voies publiques.
Les dispositions applicables auxdites voies et notamment les conditions dans lesquelles l'exercice de certains droits pourra être accordé aux riverains sont déterminées, soit par l'acte déclarant d'utilité publique l'ouverture de la voie, soit par des décrets en Conseil d'Etat.

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.

Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Les projets d'aménagement et la réalisation des équipements collectifs et des programmes de construction qui, par leur importance, leur localisation ou leurs caractéristiques propres peuvent avoir des incidences sur la protection des personnes et des biens contre les menaces et les agressions, doivent faire l'objet d'une étude préalable de sécurité publique permettant d'en apprécier les conséquences.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article. Il détermine :

• les seuils à partir desquels les projets d'aménagement, les équipements collectifs et les programmes de construction sont soumis à l'obligation mentionnée au premier alinéa et les conditions dans lesquelles le préfet, à la demande ou après avis du maire, peut délimiter les secteurs dont les caractéristiques particulières justifient l'application de seuils inférieurs ;
• le contenu de l'étude de sécurité publique, celle-ci devant porter au minimum sur les risques que peut entraîner le projet pour la protection des personnes et des biens contre la délinquance et sur les mesures envisagées pour les prévenir.

Lorsque l'opération porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré si l'autorité compétente a constaté, après avis de la commission compétente en matière de sécurité publique, que l'étude remise ne remplit pas les conditions définies par le décret en Conseil d'Etat prévu au deuxième alinéa. En l'absence de réponse dans un délai de deux mois, l'avis de la commission est réputé favorable.
L'étude de sécurité publique constitue un document non communicable au sens du I de l'article 6 de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d'amélioration des relations entre l'administration et le public et diverses dispositions d'ordre administratif, social et fiscal. Le maire peut obtenir communication de cette étude.

Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies.

Les deux premiers alinéas s'appliquent aux demandes d'autorisation concernant les terrains aménagés pour permettre l'installation de résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.

Un décret en Conseil d'Etat définit pour ces projets les conditions dans lesquelles le demandeur s'engage, dans le dossier de demande d'autorisation, sur le respect des conditions d'hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants, le cas échéant, fixées par le plan local d'urbanisme.

La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

Tout acte ou promesse de vente d'un ou plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutif à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un ensemble immobilier bâti doit comporter une clause prévoyant les modalités de l'entretien des voies et réseaux propres à cet ensemble immobilier bâti. A défaut de stipulation, cet entretien incombe au propriétaire de ces voies et réseaux.

Dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l'intérieur de zones qu'il délimite, à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d'aménager.
L'autorité compétente peut s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques.
Lorsqu'une vente ou une location a été effectuée en violation des dispositions du présent article, l'autorité compétente peut demander à l'autorité judiciaire de constater la nullité de l'acte.L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte ayant effectué la division.
Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. Il précise les divisions soumises à déclaration préalable et les conditions dans lesquelles la délimitation des zones mentionnées au premier alinéa est portée à la connaissance du public.

Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention.

Toute renonciation à la clause d'interdiction d'édifier des constructions à usage d'habitation, d'industrie, de commerce ou d'artisanat figurant dans les actes de vente ou de location de terrains lotis en vue de la création de jardins est nulle et de nul effet, même si elle est postérieure à la vente ou à la location.

Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 (Permis de construire obligatoire pour les constructions et modifications)Art. L.421-1Permis de construire obligatoire pour les constructions et modificationsPour construire ou modifier un bâtiment, il faut souvent demander un permis de construire. à L. 421-4 ou L. 510-1 (Agrément pour les constructions d'activités)Art. L.510-1Agrément pour les constructions d'activitésCertaines constructions ou extensions d'activités doivent obtenir un agrément pour respecter les règles d'aménagement du territoire et la mixité sociale., ne peuvent, nonobstant toutes clauses contraires des cahiers des charges de concession, d'affermage ou de régie intéressée, être raccordés définitivement aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n'a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu des articles précités.

Nonobstant toute disposition contraire du plan local d'urbanisme, l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement, annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale prévue aux 1° et 4° du I de l'article L. 752-1 du code de commerce (Autorisation pour les grands magasins et centres commerciaux)Art. L.752-1Autorisation pour les grands magasins et centres commerciauxLes grands magasins et centres commerciaux doivent obtenir une autorisation pour s'installer, s'agrandir ou changer d'activité. et à l'autorisation prévue au 1° de l'article L. 212-7 du code du cinéma et de l'image animée (Autorisation pour les grands cinémas)Art. L.212-7Autorisation pour les grands cinémasLes grands cinémas avec plusieurs salles et plus de 300 places doivent obtenir une autorisation pour être créés, agrandis ou rouverts., ne peut excéder un plafond correspondant aux trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce. Le plan local d'urbanisme peut augmenter ce plafond pour le fixer à un niveau compris entre les trois quarts et la totalité de la surface de plancher affectée au commerce. Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l'auto-partage et les places de stationnement dédiées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement. La surface des places de stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface. Ces dispositions s'appliquent aux bâtiments dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2016.

Lorsqu'un établissement de spectacles cinématographiques soumis à l'autorisation prévue aux articles L. 212-7 (Autorisation pour les grands cinémas)Art. L.212-7Autorisation pour les grands cinémasLes grands cinémas avec plusieurs salles et plus de 300 places doivent obtenir une autorisation pour être créés, agrandis ou rouverts. et L. 212-8 (Critères pour regrouper plusieurs salles de cinéma en un seul établissement)Art. L.212-8Critères pour regrouper plusieurs salles de cinéma en un seul établissementLes salles de cinéma sur un même site peuvent être considérées comme un seul établissement si elles partagent certains critères, comme une gestion commune ou des aménagements conçus pour une même clientèle. du code du cinéma et de l'image animée n'est pas installé sur le même site qu'un commerce soumis aux autorisations d'exploitation commerciale prévues à l'article L. 752-1 du code de commerce (Autorisation pour les grands magasins et centres commerciaux)Art. L.752-1Autorisation pour les grands magasins et centres commerciauxLes grands magasins et centres commerciaux doivent obtenir une autorisation pour s'installer, s'agrandir ou changer d'activité., l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes de cet établissement de spectacles cinématographiques ne doit pas excéder une place de stationnement pour trois places de spectateur.

Ces dispositions ne font pas obstacle aux travaux de réfection et d'amélioration ou à l'extension limitée des bâtiments commerciaux existant le 15 décembre 2000.

Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernés. La liste des dispositifs, procédés de construction et matériaux concernés est fixée par voie réglementaire. Le présent alinéa ne fait pas obstacle à ce que le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable comporte des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Le premier alinéa n'est pas applicable dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine (Sanctions administratives pour l'aliénation et le déplacement d'objets classés)Art. L.642-1Sanctions administratives pour l'aliénation et le déplacement d'objets classésVendre, exposer ou déplacer des biens historiques sans autorisation peut coûter jusqu'à 6 000 euros à une personne ou 30 000 euros à une entreprise., dans le périmètre de protection d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques défini par l'article L. 621-30 du même code (Protection des abords des monuments historiques)Art. L.621-30Protection des abords des monuments historiquesLes bâtiments autour des monuments historiques sont protégés pour les préserver., dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 (Protection des sites naturels)Art. L.341-1Protection des sites naturelsLes départements ont une liste de sites naturels à protéger pour leur beauté ou leur histoire, et les propriétaires doivent prévenir avant de faire des travaux. et L. 341-2 (Procédure de classement des monuments naturels et des sites)Art. L.341-2Procédure de classement des monuments naturels et des sitesLes monuments naturels et les sites peuvent être classés après une procédure d'instruction par la commission départementale. du code de l'environnement, à l'intérieur du cœur d'un parc national délimité en application de l'article L. 331-2 du même code (Procédure de création d'un parc national)Art. L.331-2Procédure de création d'un parc nationalLa création d'un parc national est décidée par un décret après une enquête publique et des consultations, en délimitant les zones à protéger et en approuvant une charte., ni aux travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou adossé à un immeuble classé, ou sur un immeuble protégé en application du 2° du III de l'article L. 123-1-5 (Règles d'utilisation des sols dans le code de l'urbanisme)Art. L.123-1-5Règles d'utilisation des sols dans le code de l'urbanismeLe règlement d'urbanisme fixe les règles pour construire et utiliser les sols, en protégeant les zones naturelles et agricoles. du présent code.

Il n'est pas non plus applicable dans des périmètres délimités, après avis de l'architecte des Bâtiments de France, par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, motivée par la protection du patrimoine bâti ou non bâti, des paysages ou des perspectives monumentales et urbaines. L'avis de l'architecte des Bâtiments de France est réputé favorable s'il n'est pas rendu par écrit dans un délai de deux mois après la transmission du projet de périmètre par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme. Le projet de délibération est mis à la disposition du public en vue de recueillir ses observations pendant une durée d'un mois avant la réunion du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public.

A compter de la publication de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, toute règle nouvelle qui, à l'intérieur d'un des périmètres visés aux deux alinéas précédents, interdirait ou limiterait l'installation des dispositifs énumérés au premier alinéa fait l'objet d'une justification particulière.

Le premier alinéa est applicable six mois après la publication de la même loi.

Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles L. 111-9 (Retard possible pour les permis de construire dans le cadre d'un projet d'utilité publique)Art. L.111-9Retard possible pour les permis de construire dans le cadre d'un projet d'utilité publiqueL'autorité peut retarder sa décision sur les demandes de permis de construire si les terrains concernés sont prévus pour un projet d'utilité publique. et L. 111-10 (Sursis à statuer pour les travaux publics et aménagements)Art. L.111-10Sursis à statuer pour les travaux publics et aménagementsLes autorités peuvent retarder les autorisations de construction si elles risquent d'interférer avec des projets publics ou d'aménagement. du présent titre, ainsi que par les articles L. 123-6 (dernier alinéa), L. 311-2 et L. 313-2 (alinéa 2) du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement (Autorisation des projets dans les futurs parcs nationaux)Art. L.331-6Autorisation des projets dans les futurs parcs nationauxPour protéger les espaces naturels, tout projet de construction ou d'installation dans un futur parc national doit être autorisé par l'administration..

Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.
Lorsqu'une décision de sursis a été prise en application des articles visés à l'article L. 111-7 (Sursis à statuer sur les demandes d'autorisation en urbanisme)Art. L.111-7Sursis à statuer sur les demandes d'autorisation en urbanismeLes autorités peuvent temporairement refuser de donner des autorisations pour des travaux ou constructions si cela pourrait interférer avec des projets publics ou environnementaux., l'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial.
Si des motifs différents rendent possible l'intervention d'une décision de sursis à statuer par application d'une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans.
A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de la délivrance de l'autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

L'autorité compétente peut surseoir à statuer dans les conditions définies à l'article L. 111-8 (Règles du sursis à statuer en urbanisme)Art. L.111-8Règles du sursis à statuer en urbanismeLe sursis à statuer pour les demandes d'autorisation de travaux ou constructions ne peut dépasser deux ans et doit être motivé. dès la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération.

Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, le sursis à statuer peut être opposé, dans les conditions définies à l'article L. 111-8 (Règles du sursis à statuer en urbanisme)Art. L.111-8Règles du sursis à statuer en urbanismeLe sursis à statuer pour les demandes d'autorisation de travaux ou constructions ne peut dépasser deux ans et doit être motivé., dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.
L'autorité compétente peut surseoir à statuer, dans les mêmes conditions, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement qui a été prise en considération par le conseil municipal ou par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, ou dans le périmètre des opérations d'intérêt national, par le représentant de l'Etat dans le département. La délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou l'arrêté de l'autorité administrative qui prend en considération le projet d'aménagement délimite les terrains concernés.
Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si l'acte décidant la prise en considération a été publié avant le dépôt de la demande d'autorisation.
La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l'exécution des travaux publics ou la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée.

Lorsqu'une décision de sursis à statuer est intervenue en application des articles L. 111-9 (Retard possible pour les permis de construire dans le cadre d'un projet d'utilité publique)Art. L.111-9Retard possible pour les permis de construire dans le cadre d'un projet d'utilité publiqueL'autorité peut retarder sa décision sur les demandes de permis de construire si les terrains concernés sont prévus pour un projet d'utilité publique. et L. 111-10 (Sursis à statuer pour les travaux publics et aménagements)Art. L.111-10Sursis à statuer pour les travaux publics et aménagementsLes autorités peuvent retarder les autorisations de construction si elles risquent d'interférer avec des projets publics ou d'aménagement., les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d'autorisation de construire ou d'utiliser le sol peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l'initiative du projet de procéder à l'acquisition de leur terrain dans les conditions et délai mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 (Conditions de démolition pour infractions aux règles d'urbanisme)Art. L.480-13Conditions de démolition pour infractions aux règles d'urbanismeUn propriétaire ne peut être condamné à démolir sa construction pour violation des règles d'urbanisme que si le permis a été annulé par la justice administrative, sauf dans certaines zones protégées. ;
c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement (Procédure de classement des monuments naturels et des sites)Art. L.341-2Procédure de classement des monuments naturels et des sitesLes monuments naturels et les sites peuvent être classés après une procédure d'instruction par la commission départementale. ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code (Création et objectifs d'un parc national)Art. L.331-1Création et objectifs d'un parc nationalUn parc national est créé pour protéger des espaces naturels et culturels spéciaux, avec des zones centrales à préserver et des communes environnantes qui aident à cette protection. ;
d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;
e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement (Plans de prévention des risques naturels)Art. L.562-1Plans de prévention des risques naturelsL'État crée des plans pour protéger les zones à risque de catastrophes naturelles comme les inondations ou les incendies, en interdisant certaines constructions ou en imposant des règles pour éviter d'aggraver ces risques..

Conformément à l'article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation (Obligation de logements sociaux dans les nouvelles constructions)Art. L.302-9-1-2Obligation de logements sociaux dans les nouvelles constructionsDans les grandes villes, lors de la construction d'immeubles avec plus de douze logements, au moins 30 % doivent être des logements sociaux., dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du même code (Sanctions pour les communes ne construisant pas assez de logements sociaux)Art. L.302-9-1Sanctions pour les communes ne construisant pas assez de logements sociauxSi une commune ne construit pas assez de logements sociaux, l'État peut la sanctionner financièrement et l'obliger à participer au financement de nouveaux logements., dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 dudit code (Taux de logements sociaux dans les grandes communes)Art. L.302-5Taux de logements sociaux dans les grandes communesCertaines grandes communes doivent avoir au moins 20% ou 25% de logements sociaux, sauf exceptions., hors logements financés avec un prêt locatif social. Le représentant de l'Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération.