Le titre Ier est composé de 9 articles répartis en cinq chapitres.

Le chapitre Ier de l'ordonnance précise le champ d'application de la copropriété et clarifie le régime juridique des parties communes. L'article 2 de l'ordonnance modifie l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 pour recentrer le régime de la copropriété autour de la notion d'habitation. Désormais, la loi de 1965 ne sera applicable que de manière supplétive aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Sur le modèle des ensembles immobiliers, la liberté contractuelle sera ainsi autorisée pour ces immeubles, sous réserve que leurs propriétaires mettent en œuvre une organisation conventionnelle dérogeant expressément à la loi de 1965, disposant de la personnalité morale, et suffisamment structurée pour permettre la gestion des éléments communs. Ces critères, inspirés de la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux ensembles immobiliers, sont consacrés dans la loi tant pour les ensembles immobiliers que pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation.

Pour l'application de ce régime dérogatoire aux copropriétés à destination totale autre que d'habitation et aux ensembles immobiliers déjà existants, il est exigé une décision prise à l'unanimité des copropriétaires.

S'agissant des ensembles immobiliers, l'ordonnance précise qu'ils peuvent comprendre des « volumes », communs et faisant l'objet de droits de propriété privatifs, par cohérence avec le IV de l'article 28 qui prévoit la possibilité d'une scission en volumes pour les « ensembles immobiliers complexes ».

S'agissant du lot transitoire, consacré par l'article 206 de la loi ELAN, la référence à la partie privative constituée d'un droit de construire « sur une surface déterminée du sol » est supprimée. Cette mesure est nécessaire à la bonne coordination du lot transitoire avec le nouvel article 37-1 de la loi de 1965, tel que modifié par l'article 208 de la loi ELAN, qui prévoit que le droit de surélever peut constituer « la partie privative d'un lot transitoire ». La référence à une « surface déterminée du sol » utilisée dans certains règlements de copropriété laisse entendre qu'un lot transitoire ne pourrait pas porter sur un droit de surélever alors qu'une telle possibilité a toujours été admise par la jurisprudence.

L'article 3 de l'ordonnance modifie les articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 pour tenir compte de la consécration par la loi ELAN de la notion de parties communes spéciales, en distinguant de manière explicite les parties communes spéciales, qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires, des parties communes générales, qui sont la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires. A l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, il est proposé de préciser que la proportionnalité des quotes-parts de parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative s'applique tant aux parties communes spéciales que générales.

L'article 4 de l'ordonnance crée un nouvel article 6-1 A consacrant une jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle aucune servitude ne peut être instituée sur une partie commune au profit d'un lot, la servitude supposant l'existence de deux fonds distincts alors que le propriétaire d'un lot est également propriétaire indivis des parties communes.

Le chapitre II, composé de deux articles, a pour objet de préciser le contenu du règlement de copropriété.

L'article 5 de l'ordonnance harmonise la rédaction des articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, créés par l'article 209 de la loi ELAN, avec la rédaction de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'article 208 de la loi ELAN, en remplaçant la référence à « l'usage et l'utilité » des parties communes par « l'usage ou l'utilité ». Cette modification permet de laisser une certaine souplesse pour la constitution des parties communes spéciales comme des parties communes à jouissance privative.

S'agissant du droit de jouissance privatif sur parties communes, l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est complété, en consacrant une jurisprudence de la Cour de cassation, afin de prévoir que le règlement de copropriété peut préciser les charges que le titulaire de ce droit devra, le cas échéant, supporter. Cette précision dans le règlement de copropriété présente une utilité car à défaut de précision, les charges correspondant à l'emplacement sur lequel un copropriétaire bénéficie d'une jouissance exclusive seront réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, alors même qu'ils n'en ont pas la jouissance.

L'article 6 de l'ordonnance modifie le I de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'y intégrer les parties communes spéciales et celles à jouissance privative qui ne peuvent exister que pour autant que le règlement de copropriété le prévoit, conformément à l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ELAN. L'article 6 reformule également l'article 22 car les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ne sont pas limités aux seuls articles mentionnés dans cet article, mais sont fixés tout au long de la loi.

Le chapitre III comporte un unique article (article 7) qui a pour objet de favoriser la transmission de la fiche synthétique.

Le troisième alinéa de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est relatif aux sanctions applicables lorsque le syndic ne met pas à disposition d'un copropriétaire la fiche synthétique de l'immeuble. Afin de rendre plus efficace la sanction, dont le montant actuellement défini dans les contrats de syndic est généralement très faible, il est proposé de renvoyer à un décret le soin de fixer le montant de la pénalité. Il est par ailleurs proposé de supprimer la sanction de la révocation du syndic à défaut de réalisation de la fiche synthétique, cette sanction apparaissant disproportionnée. Par souci d'harmonisation avec les pénalités applicables au syndic en l'absence de transmission de documents au conseil syndical prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'article 203 de la loi ELAN, il est proposé d'augmenter à un mois le délai au-delà duquel la pénalité sera due. Des précisions sont également apportées quant aux modalités de déduction des pénalités applicables.

Le chapitre IV comporte un unique article (article 8). Il modifie l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter la réalisation de travaux au sein de l'immeuble en copropriété en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers de chaque copropriétaire et en évitant les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d'entre eux.

Il est ainsi proposé d'élargir à tous types de travaux régulièrement et expressément votés par l'assemblée générale, sans recourir à une liste limitative, l'interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives.

Afin de limiter l'atteinte portée au droit de propriété exclusif du copropriétaire, il est précisé que la réalisation de tels travaux, en présence d'une solution alternative permettant d'éviter une intrusion dans les parties privatives, ne pourra être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Enfin, il est prévu qu'en cas de privation totale temporaire de jouissance de son lot, un copropriétaire pourra obtenir de l'assemblée générale une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive qui lui sera octroyée.

Le chapitre V, composé de deux articles, a pour objet de clarifier la répartition des charges et frais entre les copropriétaires.

L'article 9 de l'ordonnance modifie l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 afin de préciser que la participation des copropriétaires aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun est déterminée en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, afin de tenir compte de l'existence de dispositifs de comptage individuels.

Il est également précisé au même article que les règles de répartition entre charges spéciales et charges générales s'appliquent tant aux parties communes générales qu'aux parties communes spéciales. La disposition transitoire qui figurait au dernier alinéa de l'article 10 est supprimée, tout règlement de copropriété devant impérativement indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, dans un souci de transparence et d'équité.

Enfin, par cohérence de thématique, le III de l'article 24 est déplacé partiellement au dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en supprimant par ailleurs, la référence aux dépenses d'entretien d'une « partie de l'immeuble » qui supposeront, pour être mises à la charge de certains copropriétaires seulement, la création de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété (articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965).

L'article 10 de l'ordonnance modifie l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné afin d'étendre cette disposition, au-delà de l'état daté, à toutes prestations effectuées par le syndic au profit d'un seul copropriétaire (b de l'article 10). Cette mesure a pour effet d'inclure, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l'opposition sur mutation (I de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (article 33 du décret du 17 mars 1967), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type.

Par ailleurs, il est précisé expressément que seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la vente d'un ou plusieurs lots, objets d'une même mutation, font l'objet d'un plafonnement de leur montant fixé par décret.

Le d du même article 10-1, relatif à la prise en charge des astreintes fixées par l'autorité administrative en raison de l'absence de réalisation de travaux prescrits, est reformulé : les astreintes sont visées de manière générique, sans énumérer les articles du code de la construction et de l'habilitation et du code de la santé publique, la liste de ces articles étant évolutive.