La création ou le développement de lotissements en vue de la construction d'immeubles destinés à l'habitation ou au commerce ainsi qu'à leurs annexes est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.

Le préfet se prononce par arrêté après instruction de la demande par le directeur départemental de l'équipement et avis du maire ou, dans le cas visé à l'article R. 315-5, après instruction de la demande par le maire.

L'arrêté d'autorisation énonce les prescriptions auxquelles le lotisseur doit se conformer et fixe les règles et servitudes d'intérêt général instituées dans le lotissement.

Un exemplaire de l'arrêté d'autorisation et du projet autorisé est déposé et mis à la disposition du public à la mairie de la commune où se trouve la partie principale du lotissement ; l'arrêté est publié au bureau des hypothèques.

La composition du dossier à soumettre à l'appui de la demande d'autorisation de lotissement, les formes et délais de l'instruction de la demande sont fixés par les dispositions de la section III du présent chapitre.

L'arrêté du préfet, pris en application de l'article R. 421-22, confère au maire de la commune intéressée, au lieu et place du directeur départemental de l'équipement, le pouvoir d'instruction pour l'ensemble des demandes d'autorisation de lotissement, sous les réserves édictées à l'article R. 315-6 et selon les modalités fixées par la section III du présent chapitre.

Demeure dans les attributions du directeur départemental de l'équipement l'instruction des demandes concernant :

a) Les lotissements pour lesquels le lotisseur est une personne morale de droit public ;

b) Les lotissements à usage d'habitation comportant plus de 100 lots.

L'autorisation est refusée si le terrain est impropre à l'habitation ou si le lotissement n'est pas conforme aux dispositions du plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou du plan d'urbanisme en vigueur dans la commune ou le groupement d'urbanisme.

Elle peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si le lotissement est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ou s'il implique la réalisation, par la commune, d'équipements nouveaux non prévus.

Elle peut également, après avis de la commission départementale d'urbanisme, être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par la situation, la forme ou la dimension des lots ou si par l'implantation, le volume ou l'aspect des constructions projetées, l'opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains.

L'arrêté d'autorisation impose s'il y a lieu :

L'exécution par le lotisseur de tous travaux nécessaires à la viabilité du lotissement en ce qui concerne notamment la voirie, la distribution d'eau, l'évacuation des eaux usées, l'éclairage, la réalisation d'aires de stationnement, d'espaces libres ou de plantations. L'exécution des travaux par tranches peut être autorisée ;

Une participation du lotisseur aux dépenses d'exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cession gratuite aux collectivités publiques de terrains qu'il désigne ;

L'affectation de certains emplacements, suivant un plan d'ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l'équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu'à l'installation de locaux professionnels compatibles avec l'habitation ;

La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif ;

La suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement.

L'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai que fixe ledit arrêté, et qui ne peut être supérieur à deux ans.

Le préfet, le maire, le directeur départemental de l'équipement, ou leurs délégués, peuvent, à tout moment, visiter les lieux et procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles.

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ainsi que l'édification des constructions ne peuvent être effectuées qu'après l'autorisation prévue à l'article R. 315-4 et l'exécution de toutes les prescriptions imposées au lotisseur par l'arrêté d'autorisation.

Toutefois, en vue d'éviter la dégradation des voies pendant les travaux de construction le préfet peut, par dérogation aux dispositions du premier alinéa du présent article, autoriser la vente ou location des lots ou l'édification des constructions avant l'entier achèvement de la voirie, sous réserve que le demandeur s'engage à terminer les travaux dans les conditions et délais fixés par l'arrêté d'autorisation.

Pour toute vente ou location de terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement, le préfet délivre sur papier libre, sans frais et en double exemplaire, à la requête du lotisseur ou de son notaire, un certificat mentionnant l'accomplissement des formalités prévues par la présente section et l'exécution des prescriptions imposées dans l'arrêté d'autorisation.

Mention de ce certificat doit figurer dans l'acte de vente ou de location. Un exemplaire demeure annexé à cet article ; l'autre est adressé au bénéficiaire du lot.

La délivrance de ce certificat ne dégage pas le lotisseur de ses obligations et de sa responsabilité vis-à-vis des bénéficiaires des lots, notamment en ce qui concerne l'exécution des travaux.

La décision de l'autorité administrative prévue à l'article L. 315-4 est prise par le préfet.

Notification de l'ouverture de l'enquête publique prévue audit article est adressée par lettre recommandée à chacun des propriétaires des lots, selon les règles en vigueur en matière d'expropriation.

Si les modifications au cahier des charges résultant de la décision du préfet rendent nécessaires des travaux d'équipement, l'entrée en vigueur de ces modifications est subordonnée, à défaut de la prise en charge des travaux par la collectivité ou par les constructeurs, à la création, dans les conditions prévues au 7 de l'article 1er et au titre III de la loi du 21 juin 1865, d'une association syndicale de propriétaires groupant les propriétaires des lots intéressés auxdits travaux.

L'arrêté modificatif du cahier des charges est publié, au bureau des hypothèques, avec indication, le cas échéant, de la condition de son entrée en vigueur.