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TITRE IV

DE L'EXPROPRIATION DES IMMEUBLES INSALUBRES

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JORF n°292 du 16 décembre 2005

L'expropriation des immeubles insalubres est prévue selon des modalités dérogatoires au code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en application de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 modifiée tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Article 10

Cet article aménage cette loi, en procédant, d'une part, à des harmonisations de forme avec les dispositions actuelles du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, d'autre part, en prévoyant des dispositions propres à accélérer la procédure, en application du 8° de l'article 122 de la loi de programmation pour la cohésion sociale. En effet, les dispositions de cette loi n'ont pas été mises à jour au regard de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et certaines d'entre elles sont des freins au traitement définitif de l'habitat insalubre.
Le I réécrit l'article 13 de la loi, qui précise le champ de l'expropriation dérogatoire de droit commun. Celui-ci est limité, à titre principal, aux immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable. A titre exceptionnel, peuvent être expropriés, dans les mêmes formes, les immeubles dont l'expropriation est indispensable à la démolition des immeubles insalubres, disposition reprise de l'actuel article 20 de la loi. Y est précisée la possibilité d'exproprier, selon les mêmes modalités, les terrains supportant à la fois des locaux insalubres à titre irrémédiable et des locaux salubres lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l'insalubrité constatée. En revanche est supprimée l'expropriation, selon cette procédure dérogatoire, des « terrains contigus ou voisins lorsque leur utilisation est indispensable à la réalisation des opérations en vue desquelles la déclaration d'utilité publique est prononcée » actuellement prévue à l'article 13.
La nouvelle rédaction de cet article 13 entraîne l'abrogation de l'actuel article 20 de la loi.
Enfin, la nouvelle rédaction abroge le dernier alinéa de l'article 13 dans sa version de 1970, qui prévoyait que l'expropriation devait avoir pour but « soit la construction de logements, soit tout objet d'intérêt collectif relevant d'une opération d'urbanisme... ». Cette suppression fait clairement de la seule suppression des locaux insalubres irrémédiables l'objet de l'expropriation menée en application de cette loi.
Le II, relatif à l'article 14, est rédactionnel.
Le III abroge l'article 16 de la loi. Celui-ci précisait que les propriétaires pouvaient s'engager vis-à-vis de l'expropriant à procéder eux-mêmes à la suppression des immeubles insalubres visés dans l'arrêté de déclaration d'utilité publique et au relogement des occupants. L'acceptation de cet engagement par le préfet suspendait le caractère exécutoire de l'arrêté de déclaration d'utilité publique, pendant un an, durée pouvant être prorogée d'un an. Cette disposition constitue un frein à la conduite de l'expropriation en ce qu'elle institue des délais rendant aléatoires les opérations de résorption de l'habitat insalubre, déjà complexes à monter. Or, cette disposition n'est plus justifiée aujourd'hui dans la mesure où les dispositions combinées du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation imposent au propriétaire le relogement des occupants, les travaux rendant inhabitables les immeubles déclarés insalubres irrémédiables, et, le cas échéant, la démolition. Enfin, rien ne s'oppose à ce qu'un propriétaire réalise des travaux lourds de réhabilitation d'un immeuble insalubre, ce qui l'exclut, alors, du champ même de la déclaration d'utilité publique.
Le IV, relatif à l'article 17, est rédactionnel.
Le V porte des suppressions et précisions à l'article 18, relatif aux modalités de fixation des indemnités d'expropriation des biens insalubres et impropres à l'habitation.
Le premier alinéa, nouveau, précise d'abord que la procédure prévue au code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est applicable à la fixation des indemnités d'expropriation visées au présent article.
Le second alinéa, inchangé, prévoit le mode d'évaluation des biens insalubres et impropres à l'habitation selon le principe dit de la « récupération foncière » (valeur du terrain nu, frais de démolition déduits).
Le troisième alinéa précise le mode d'évaluation des biens occupés par leur propriétaire : le texte actuel stipule que le mode d'évaluation selon la « récupération foncière » n'était pas applicable aux propriétaires occupant les lieux avant le 10 juin 1970. Cette date étant aujourd'hui fortement pénalisante, la date pour cette prise en compte est fixée à deux ans avant la notification de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable.
Cet alinéa reprend également la disposition selon laquelle l'évaluation des biens expropriés mais non insalubres irrémédiables est effectuée selon les modalités de droit commun.
Le quatrième alinéa prévoit que l'indemnité due par le propriétaire qui n'a pas assuré le relogement des occupants, conformément à l'article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation, est déduite du montant de l'indemnité d'expropriation.
Le cinquième alinéa reprend, sans modification, la disposition actuelle selon laquelle aucune indemnisation ne peut être accordée en dédommagement de la suppression d'un commerce portant sur l'utilisation comme habitation de locaux impropres à cet usage, c'est-à-dire, notamment des fonds de commerce d'hôtels meublés, lorsque ceux-ci sont déclarés insalubres et interdits à l'habitation.
La nouvelle rédaction de l'article 18 abroge les troisième et quatrième alinéas relatifs à la réfaction du montant de l'indemnité d'expropriation des loyers encaissés depuis l'interdiction définitive d'habiter ou des loyers perçus dans les locaux impropres par nature à l'habitation, dispositions devenues sans objet puisque, d'une part, les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoient la suspension des loyers à compter de l'arrêté d'insalubrité et, d'autre part, les locaux visés à l'ancien article 43 (devenu article L. 1331-22) du code de la santé publique (caves, combles, sous-sols et autres locaux) n'entrent pas dans le champ de l'expropriation visée par la loi.
Le dernier alinéa de l'article 18 de la loi relatif au calcul de l'indemnisation intéressant les locaux visés à l'ancien article L. 43-1, devenu L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique, est abrogé car n'entrant pas, non plus, dans le champ de l'expropriation visé par la loi.
Le VI est relatif à l'article 19 de la loi qui prévoit que, suite au refus de relogement, les occupants peuvent être expulsés. Les modifications apportées à cet article portent, d'une part, sur la suppression de l'expulsion par arrêté préfectoral et retour au droit commun et, d'autre part, sur la référence aux conditions de relogement à prendre en compte ; sur ce dernier point, la référence aux conditions de relogement dans les opérations d'aménagement paraît la plus pertinente (code de l'urbanisme).
Le VII abroge l'article 20 devenu sans objet.

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Version 1

L'expropriation des immeubles insalubres est prévue selon des modalités dérogatoires au code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en application de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 modifiée tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Article 10

Cet article aménage cette loi, en procédant, d'une part, à des harmonisations de forme avec les dispositions actuelles du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, d'autre part, en prévoyant des dispositions propres à accélérer la procédure, en application du 8° de l'article 122 de la loi de programmation pour la cohésion sociale. En effet, les dispositions de cette loi n'ont pas été mises à jour au regard de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et certaines d'entre elles sont des freins au traitement définitif de l'habitat insalubre.

Le I réécrit l'article 13 de la loi, qui précise le champ de l'expropriation dérogatoire de droit commun. Celui-ci est limité, à titre principal, aux immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable. A titre exceptionnel, peuvent être expropriés, dans les mêmes formes, les immeubles dont l'expropriation est indispensable à la démolition des immeubles insalubres, disposition reprise de l'actuel article 20 de la loi. Y est précisée la possibilité d'exproprier, selon les mêmes modalités, les terrains supportant à la fois des locaux insalubres à titre irrémédiable et des locaux salubres lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l'insalubrité constatée. En revanche est supprimée l'expropriation, selon cette procédure dérogatoire, des « terrains contigus ou voisins lorsque leur utilisation est indispensable à la réalisation des opérations en vue desquelles la déclaration d'utilité publique est prononcée » actuellement prévue à l'article 13.

La nouvelle rédaction de cet article 13 entraîne l'abrogation de l'actuel article 20 de la loi.

Enfin, la nouvelle rédaction abroge le dernier alinéa de l'article 13 dans sa version de 1970, qui prévoyait que l'expropriation devait avoir pour but « soit la construction de logements, soit tout objet d'intérêt collectif relevant d'une opération d'urbanisme... ». Cette suppression fait clairement de la seule suppression des locaux insalubres irrémédiables l'objet de l'expropriation menée en application de cette loi.

Le II, relatif à l'article 14, est rédactionnel.

Le III abroge l'article 16 de la loi. Celui-ci précisait que les propriétaires pouvaient s'engager vis-à-vis de l'expropriant à procéder eux-mêmes à la suppression des immeubles insalubres visés dans l'arrêté de déclaration d'utilité publique et au relogement des occupants. L'acceptation de cet engagement par le préfet suspendait le caractère exécutoire de l'arrêté de déclaration d'utilité publique, pendant un an, durée pouvant être prorogée d'un an. Cette disposition constitue un frein à la conduite de l'expropriation en ce qu'elle institue des délais rendant aléatoires les opérations de résorption de l'habitat insalubre, déjà complexes à monter. Or, cette disposition n'est plus justifiée aujourd'hui dans la mesure où les dispositions combinées du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation imposent au propriétaire le relogement des occupants, les travaux rendant inhabitables les immeubles déclarés insalubres irrémédiables, et, le cas échéant, la démolition. Enfin, rien ne s'oppose à ce qu'un propriétaire réalise des travaux lourds de réhabilitation d'un immeuble insalubre, ce qui l'exclut, alors, du champ même de la déclaration d'utilité publique.

Le IV, relatif à l'article 17, est rédactionnel.

Le V porte des suppressions et précisions à l'article 18, relatif aux modalités de fixation des indemnités d'expropriation des biens insalubres et impropres à l'habitation.

Le premier alinéa, nouveau, précise d'abord que la procédure prévue au code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est applicable à la fixation des indemnités d'expropriation visées au présent article.

Le second alinéa, inchangé, prévoit le mode d'évaluation des biens insalubres et impropres à l'habitation selon le principe dit de la « récupération foncière » (valeur du terrain nu, frais de démolition déduits).

Le troisième alinéa précise le mode d'évaluation des biens occupés par leur propriétaire : le texte actuel stipule que le mode d'évaluation selon la « récupération foncière » n'était pas applicable aux propriétaires occupant les lieux avant le 10 juin 1970. Cette date étant aujourd'hui fortement pénalisante, la date pour cette prise en compte est fixée à deux ans avant la notification de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable.

Cet alinéa reprend également la disposition selon laquelle l'évaluation des biens expropriés mais non insalubres irrémédiables est effectuée selon les modalités de droit commun.

Le quatrième alinéa prévoit que l'indemnité due par le propriétaire qui n'a pas assuré le relogement des occupants, conformément à l'article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation, est déduite du montant de l'indemnité d'expropriation.

Le cinquième alinéa reprend, sans modification, la disposition actuelle selon laquelle aucune indemnisation ne peut être accordée en dédommagement de la suppression d'un commerce portant sur l'utilisation comme habitation de locaux impropres à cet usage, c'est-à-dire, notamment des fonds de commerce d'hôtels meublés, lorsque ceux-ci sont déclarés insalubres et interdits à l'habitation.

La nouvelle rédaction de l'article 18 abroge les troisième et quatrième alinéas relatifs à la réfaction du montant de l'indemnité d'expropriation des loyers encaissés depuis l'interdiction définitive d'habiter ou des loyers perçus dans les locaux impropres par nature à l'habitation, dispositions devenues sans objet puisque, d'une part, les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoient la suspension des loyers à compter de l'arrêté d'insalubrité et, d'autre part, les locaux visés à l'ancien article 43 (devenu article L. 1331-22) du code de la santé publique (caves, combles, sous-sols et autres locaux) n'entrent pas dans le champ de l'expropriation visée par la loi.

Le dernier alinéa de l'article 18 de la loi relatif au calcul de l'indemnisation intéressant les locaux visés à l'ancien article L. 43-1, devenu L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique, est abrogé car n'entrant pas, non plus, dans le champ de l'expropriation visé par la loi.

Le VI est relatif à l'article 19 de la loi qui prévoit que, suite au refus de relogement, les occupants peuvent être expulsés. Les modifications apportées à cet article portent, d'une part, sur la suppression de l'expulsion par arrêté préfectoral et retour au droit commun et, d'autre part, sur la référence aux conditions de relogement à prendre en compte ; sur ce dernier point, la référence aux conditions de relogement dans les opérations d'aménagement paraît la plus pertinente (code de l'urbanisme).

Le VII abroge l'article 20 devenu sans objet.