IX. - Sur l'article 193

A. - Le 3o de l'article 193 de la loi introduit, dans la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, au chapitre VII intitulé « Des procédures de concertation », trois nouveaux articles qui complètent le dispositif de concertation existant depuis 1986 en matière de rapports locatifs.

L'objectif du législateur est de rendre effective la concertation entre les bailleurs et les locataires, en instaurant pour les bailleurs des secteurs locatifs mentionnés à l'article 41 ter, tel qu'il est modifié par l'article 197 de la présente loi, l'obligation d'élaborer pour leur patrimoine locatif un plan de concertation locative. Ce plan de concertation locative doit être élaboré avec les représentants des associations présentes dans le parc locatif considéré et affiliées à la commission nationale de concertation, avec les représentants des associations ayant obtenu 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections, et avec les administrateurs élus.

L'objet du plan est de préciser les conditions de la concertation qui peut se dérouler, selon le choix des partenaires, par immeuble ou groupe d'immeubles au sein d'un ou plusieurs conseils de concertation locatives.

Chaque conseil de concertation locative composé de représentants du bailleur et des locataires est consulté sur les questions relatives à la gestion de l'immeuble ou des immeubles pour lequel il est constitué, sur les projets d'amélioration ou de construction démolition et plus généralement sur toutes les mesures projetées par le bailleur qui sont susceptibles d'avoir des incidences sur les conditions d'habitat et le cadre de vie des habitants des ensembles immobiliers concernés.

Les députés, auteurs du second recours, estiment que ce dispositif porte une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre en imposant de telles obligations à l'ensemble des bailleurs. Ils font également valoir que l'article 193 méconnaît le principe d'égalité en ne distinguant pas entre les bailleurs suivant qu'ils poursuivent ou non un but social, et s'avère en outre contradictoire avec le champ d'application de l'article 55.

B. - Cette argumentation ne peut être accueillie.

1. En premier lieu, l'article 44 bis nouveau de la loi du 23 décembre 1986 n'a méconnu ni le droit de propriété, ni la liberté d'entreprendre.

Le droit de propriété n'est absolument pas dénaturé par les dispositions qui instaurent, pour les bailleurs institutionnels, l'obligation d'élaborer un plan de concertation pour leur patrimoine. Aucun des attributs du droit de propriété n'est remis en cause par ce dispositif. En effet le plan de concertation locative a pour seul objectif de définir les modalités de concertation du bailleur avec les représentants des locataires exclusivement dans le cadre du ou des conseils de concertation locatives, qui sont consultés par les bailleurs sur ses projets en relation avec la gestion de l'immeuble ou des immeubles concernés.

Les conseils de concertation locative sont des organes purement consultatifs. Ils n'ont aucune compétence en ce qui concerne notamment l'affectation locative des biens immobiliers de chaque bailleur. Le législateur n'a, en aucune façon, entendu transférer aux conseils de concertation locative les compétences du propriétaire en matière d'affectation de son patrimoine.

Ces mesures n'ont ni pour objet, ni pour effet, de limiter la libre disposition du bien par son propriétaire. Elles ne remettent pas davantage en cause la liberté d'entreprendre.

Par ailleurs, et contrairement à ce qui est soutenu, l'article 193 n'oblige en rien les bailleurs institutionnels à révéler des éléments confidentiels sur leur gestion d'ensemble. Les obligations d'information qu'il édicte ne portent que sur la gestion locative, ensemble immobilier par ensemble immobilier.

On rappellera enfin que des mécanismes de concertation existent depuis 1982, qui ont permis d'améliorer les rapports locatifs. Le développement de la concertation locative est d'autant plus légitime que les participants à la concertation sont les représentants des occupants des immeubles.

2. En deuxième lieu, les dispositions contestées ne portent, contrairement à ce que soutiennent les requérants, aucune atteinte au principe d'égalité devant la loi.

A cet égard, c'est en vain que les requérants critiquent la soumission à ce régime des bailleurs dits institutionnels et des bailleurs sociaux en faisant valoir qu'ils poursuivent des objectifs différents dans leur fonction locative. En effet, les rapports locatifs dans le parc locatif social et dans le parc locatif privé sont, d'ores et déjà, régis par les mêmes textes, à savoir la loi du 23 décembre 1986 et la loi du 6 juillet 1989.

Le législateur a précisé de façon explicite, à l'article 40 de la loi de 1989, les dispositions qui ne sont pas applicables aux bailleurs sociaux parce qu'elles relèvent d'une législation spécifique, en raison notamment des aides financières dont les bailleurs ont bénéficié pour construire ou acquérir les logements. Ces aides financières justifient en particulier que des règles spéciales s'appliquent en matière de loyer et pour ce qui concerne le congé donné par le bailleur et le droit au maintien dans les lieux.

Hormis ces dispositions, les mesures législatives s'appliquent dans les mêmes conditions aux bailleurs privés et aux bailleurs sociaux, en particulier celles du chapitre VII de la loi du 23 décembre 1986 relatives à la procédure de concertation.

Il est donc légitime d'adopter un traitement identique en matière de concertation pour des bailleurs qui, pour l'essentiel, sont soumis au même régime juridique.

Au surplus, il est à noter que, pour mettre en place le nouveau dispositif, le législateur a pris en compte l'importance du patrimoine locatif du bailleur, en considérant qu'une telle démarche ne pouvait être imposée qu'aux bailleurs qui disposent d'un patrimoine immobilier locatif conséquent. En effet, imposer la mise en place de plan de concertation locative dans le patrimoine des bailleurs personnes physiques aurait été inopérant lorsque l'on sait que ces bailleurs sont propriétaires en moyenne de 1 ou 2 logements et, dans des cas très exceptionnels, de 3, ceux-ci n'étant d'ailleurs pas nécessairement localisés dans les mêmes immeubles.

Le dispositif contesté s'est donc conformé au principe d'égalité en soumettant aux mêmes obligations les bailleurs sociaux et institutionnels et en excluant les bailleurs personnes physiques.

3. En troisième lieu, c'est à tort que les requérants dénoncent l'incohérence qu'il y aurait, selon eux, à imposer l'obligation de concertation aux bailleurs institutionnels alors qu'ils ne sont pas concernés par l'article 55.

D'une part, en effet, les bailleurs institutionnels soumis aux obligations de l'article 193 ne sont pas exclus du champ de l'article 55 : les logements des bailleurs institutionnels conventionnés à l'aide personnalisée au logement entreront à la fois dans le champ d'application de l'article 55 de la loi et dans celui du 3o de l'article 193.

D'autre part, il convient de souligner que les objectifs visés par les articles 55 et 193 sont totalement différents, dans la mesure où le premier définit les logements sociaux à prendre en compte dans le recensement des logements existant dans les communes soumises à l'objectif de mixité sociale défini par la loi.

Enfin il convient de rappeler que, contrairement à ce qu'affirment les députés, auteurs de la seconde saisine, le titre de la sous-section 2 « la concertation dans le parc social » ne signifie pas que le législateur n'a pas entendu appliquer cette disposition aux bailleurs institutionnels. En effet cet énoncé résultait d'un amendement déposé en première lecture devant l'Assemblée nationale. Or, au cours des débats, les parlementaires ont clairement affirmé leur volonté d'élargir la liste des catégories des bailleurs soumis à la concertation.

4. En dernier lieu, c'est à tort que les requérants font état du caractère prétendument inopérant de l'article 44 ter relatif au conseil de concertation.

L'article précise, en effet, la compétence du conseil et sa composition. La compétence est définie, à dessein, de façon large mais la référence aux mesures touchant aux conditions d'habitat et du cadre de vie des habitants signifie seulement que le conseil de concertation a, sur le strict plan consultatif, les compétences les plus larges.