Les plafonds de prix de cession des droits réels mentionnés à l'article L. 256-1 sont fixés par l'organisme de foncier solidaire, au regard, pour leur montant hors taxe, des conditions d'acquisition du terrain, de la nature du local et de la nature de l'activité exercée dans le local.

Afin de prendre en considération le fait que la cession ne porte pas sur la pleine propriété du local concerné, le plafond de prix doit présenter une décote significative par comparaison à la valeur, sur le marché libre, de locaux commerciaux similaires et situés à proximité du local concerné.

En cas de mutation, le prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien n'excède pas le prix d'acquisition de ces droits réels, défini à l'article R. 256-1, actualisé par application de la variation d'un indice choisi par l'organisme de foncier solidaire et majoré de la valorisation des travaux d'amélioration effectués entre l'acquisition et la cession à l'exception de ceux réalisés pour l'adaptation du local à l'activité du cédant.

Les modalités de valorisation et la nature des travaux sont déterminées par le bail réel solidaire d'activité liant le preneur et l'organisme de foncier solidaire.

Le contrat de bail peut fixer une méthode d'évaluation du prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien.

Dans le cas où l'organisme de foncier solidaire fixe des critères d'éligibilité aux micro-entreprises en application de l'article L. 256-2, il peut se fonder sur tout ou partie des éléments suivants :

1° Le chiffre d'affaires ou la situation financière de l'entreprise ;

2° L'effectif de l'entreprise, sa politique de recrutement, notamment les actions qu'elle mène en faveur de l'insertion professionnelle des publics en difficulté ;

3° La précision d'une destination ou d'une ou plusieurs activités autorisées et, le cas échéant, d'activités accessoires qui peuvent être exercées dans le local ;

4° Le type d'activité de la micro-entreprise, apprécié au regard de la configuration des lieux, de ses conditions d'accès ou d'usage ou au regard des besoins du quartier ;

5° Les agréments dont dispose la micro-entreprise, notamment pour les microentreprises relevant de l'économie sociale et solidaire, au sens de la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l'économie sociale et solidaire.

Lorsqu'il fixe des critères, l'organisme de foncier solidaire en fait mention dans la publicité préalable prévue à l'article R. 256-5.

Lorsque le bail réel solidaire d'activité est consenti à un opérateur dans les conditions fixées à l'article L. 256-3, le montant des plafonds de loyer applicables, par contrat d'occupation, à la micro-entreprise est fixé par le bail réel solidaire d'activité.

Ce plafond doit présenter une décote significative par comparaison aux loyers pratiqués pour des biens similaires situés à proximité du local considéré.

Le montant du loyer est déterminé par le titulaire du bail réel solidaire d'activité au regard des conditions de celui-ci.

Le montant du loyer est révisé tous les trois ans à l'initiative du bailleur.

Le loyer est constitué d'une part fixe ne pouvant excéder le plafond fixé par le bail réel solidaire d'activité. Il peut également comporter une part variable. Lorsqu'elle est prévue, les modalités de calcul de la part variable sont fixées dans le contrat d'occupation. Lors des révisions triennales, le montant de la part variable est calculé à due proportion de l'évolution constatée des bénéfices de la micro-entreprise sur la période des trois exercices précédents.

Ce loyer ne peut être inférieur au montant de la redevance due à l'organisme de foncier solidaire en application de l'article L. 256-8.

La micro-entreprise transmet annuellement ses comptes financiers au titulaire du bail réel solidaire d'activité.

La conclusion d'un bail réel solidaire d'activité ou d'un contrat d'occupation en application des dispositions de l'article L. 256-3 est précédée d'une publicité d'une durée minimale de deux mois dans un support habilité à recevoir des annonces légales.

Cette publicité est adaptée à la nature et aux caractéristiques du bail ainsi qu'au nombre ou à la localisation des micro-entreprises susceptibles d'y répondre.

Cette publicité mentionne la nature du local, sa surface, son adresse, son prix, le montant de la redevance et le cas échéant, les critères d'éligibilité portés au projet de contrat de bail.

Les méthodes d'évaluation des indemnisations de la valeur des droits réels prévues aux articles L. 256-7 et L. 256-15 sont prévues par le contrat de bail.

Le preneur est indemnisé dans un délai de six mois à compter de la notification par l'organisme de foncier solidaire de sa décision conduisant à indemnisation ou à compter de la date d'expiration du bail.

L'organisme de foncier solidaire fixe au contrat de bail réel solidaire d'activité le montant de la redevance prévue à l'article L. 256-8.

Le montant de la redevance est révisé tous les trois ans à l'initiative du bailleur.

Le montant de cette redevance est constitué d'une part fixe établie au regard des conditions d'acquisition et de gestion du patrimoine immobilier par l'organisme de foncier solidaire et le cas échéant des conditions financières et techniques de l'opération de construction ou de réhabilitation du local objet du bail.

Le montant de cette redevance peut être augmenté d'une part variable. Lorsqu'elle est prévue, les modalités de calcul de la part variable sont fixées dans le contrat de bail. Lors des révisions triennales, le montant de la part variable est calculé à due proportion de l'évolution constatée des bénéfices de la micro-entreprise sur la période des trois exercices précédents.

Les comptes financiers de la micro-entreprise sont transmis annuellement par le titulaire du bail réel solidaire d'activité à l'organisme de foncier solidaire.

Le contrat de bail prévoit la liste des pièces devant être remises par le cédant ou donateur des droits réels afférents au bien objet d'un bail réel solidaire d'activité pour solliciter l'agrément d'un preneur ou d'un donataire en application de l'article L. 256-12.

L'organisme de foncier solidaire saisi d'une demande d'agrément vérifie la complétude des documents transmis. En cas de demande incomplète, il peut solliciter des compléments par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par voie électronique, adressée au donateur ou au cédant, ainsi qu'au donataire ou au preneur. Cette demande suspend le délai mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 256-12 jusqu'à la réception des compléments par l'organisme de foncier solidaire.

Lors de la cession ou de la donation des droits réels, le contrat de bail réel solidaire d'activité peut être adapté, à l'initiative de l'organisme de foncier solidaire, pour tenir compte du nouveau preneur et s'il y a lieu pour tenir compte d'un nouvel usage du bien.

L'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel solidaire d'activité conclu en méconnaissance des articles L. 256-1, L. 256-2, L. 256-3, L. 256-4, L. 256-6 et L. 256-7 peut être exercée par les parties dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail.

Une copie du règlement de copropriété applicable au bien objet du bail est communiquée au preneur lors de la signature du contrat de bail réel solidaire d'activité.

Toute convocation d'assemblée générale de copropriétaires doit être notifiée au preneur d'un bail réel solidaire d'activité, au sens de l'article L. 256-1, et à l'organisme de foncier solidaire.

A l'issue d'une assemblée générale de copropriétaires la notification du procès-verbal par le syndic aux copropriétaires est adressée au preneur d'un bail réel solidaire d'activité, au sens de l'article L. 256-1, et à l'organisme de foncier solidaire.