III. - Sur les dispositions relatives aux ventes

sur saisie immobilière

A. - L'article 107 de la loi adoptée introduit, dans le code de procédure civile (ancien), un nouvel article 706-1 qui permet de déclarer le créancier poursuivant adjudicataire d'office du bien ayant fait l'objet d'une saisie immobilière au montant de la mise à prix réévaluée par le juge.

Lorsque le bien vendu aux enchères dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière ne trouve pas d'acquéreur, un mécanisme est nécessaire pour fixer le sort du bien. Tel est l'objet, depuis 1841, de la procédure d'adjudication d'office, le créancier poursuivant devenant propriétaire du bien. Cependant, le prix du bien correspondait alors à la mise à prix fixée par le créancier.

Devant les pratiques de certains créanciers qui se bornaient à fixer la mise à prix du bien au montant de leur créance, le législateur a, par la loi du 23 janvier 1998, permis au débiteur, en ce qui concerne son seul logement principal, de contester une sous-évaluation manifeste de son bien.

Dans ce dispositif, la nouvelle mise à prix déterminée par le juge sert alors de base aux enchères. Néanmoins, en l'absence d'acquéreur, s'applique un système d'enchères sur baisses successives de la mise à prix, l'adjudication d'office au créancier poursuivant demeurant réalisée au prix fixé par ce dernier.

Mais il est apparu que ce mécanisme risquait de priver d'effet cette réévaluation : il incitait les enchérisseurs, le cas échéant en s'entendant entre eux à cette fin, à attendre la baisse de la mise à prix pour porter les premières enchères, dans l'espoir d'emporter le bien au meilleur prix.

Le nouvel article 706-1 du code de procédure civile ancien remédie à cet inconvénient en prévoyant que, en l'absence d'enchère sur la mise à prix réévaluée, le bien est remis en vente à une seconde audience, après de nouvelles mesures de publicité.

Ce renvoi ouvre une seconde possibilité de vendre le bien à un prix supérieur à la mise à prix fixée par le juge et de permettre un meilleur apurement du passif, ce qui est évidemment très important.

L'actuel article 107 supprime les enchères dites « descendantes ». S'inspirant de la procédure d'adjudication d'office, au prix fixé par le juge, existant au droit local Alsacien-Mosellan en vertu de la loi du 1er juin 1924 (art. 153 et 158), il prévoit désormais l'adjudication d'office au créancier poursuivant au montant de la mise à prix, le cas échéant réévaluée par le juge.

Selon les requérants, la création d'une telle obligation, sans contrepartie financière, porte une atteinte excessive au droit de propriété, dans la mesure où elle entraîne une rupture d'égalité injustifiée entre les propriétaires concernés, en faisant peser sur le créancier poursuivant une obligation de rachat à un prix qu'il n'a pas lui-même fixé. Ils estiment que, faute d'avoir prévu un mécanisme d'indemnisation du créancier, la disposition critiquée doit être déclarée inconstitutionnelle.

B. - Le Conseil constitutionnel ne pourra faire sienne cette argumentation.

1. S'agissant du droit de propriété, les dispositions contestées n'y apportent, contrairement à ce qui est soutenu, aucune atteinte excessive.

Il convient en effet de rappeler que le droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme n'est véritablement en cause - outre le cas, qui n'est pas celui de l'espèce, d'une privation ou dépossession - que lorsque la limitation apportée à l'exercice de ce droit présente un caractère de gravité telle que le sens et la portée de celui-ci se trouvent dénaturés.

En l'espèce, le Gouvernement considère que le dispositif mis en place par l'article 107 ne porte pas atteinte aux modalités d'exercice du droit de propriété dans des conditions telles qu'elles dénatureraient celui-ci.

A cet égard, il convient d'abord de souligner que l'objectif poursuivi par l'article 107 est d'éviter les ventes à vil prix qui, étant constitutives d'une spoliation du débiteur sont, de ce fait, susceptibles de porter à son droit de propriété une atteinte contraire à la Constitution (no 89-267 DC du 22 janvier 1990).

Le dispositif nouveau entend donc remédier aux carences du système antérieur qui sacrifiait la propriété du débiteur : désormais, celui-ci ne pourra plus être exproprié, dans les termes de l'article 2204 du code civil, à un prix très inférieur à la valeur vénale de son bien sur le marché des ventes amiables.

La protection ainsi accordée au débiteur contre une cession à vil prix de son logement est d'autant plus justifiée qu'elle peut en outre se réclamer du droit au logement consacré par la décision no 94-359 du 19 janvier 1995.

Mais en rééquilibrant ainsi les intérêts des parties en présence, le législateur n'a pas, pour autant, méconnu ceux du créancier. Il convient en effet de relativiser l'atteinte portée à ses droits, en raison tant du caractère subsidiaire de l'adjudication d'office que des garanties dont le législateur a assorti la procédure.

a) Le caractère subsidiaire de la procédure contestée résulte de son encadrement par quatre séries de conditions :

- l'adjudication d'office au profit du créancier poursuivant suppose d'abord que la saisie porte sur le logement principal auquel une protection particulière doit être attachée en vertu de la jurisprudence dégagée par la décision, déjà citée, du 19 janvier 1995 ;

- elle suppose ensuite, tout à la fois, une sous-évaluation manifeste de la mise à prix fixée par le créancier lui-même, l'exercice d'un recours du débiteur sur cette mise à prix et, enfin, que le juge ait estimé devoir procéder, le cas échéant après expertise, à une réévaluation ;

- elle suppose également que le créancier n'ait pas utilisé les techniques tirées du droit commun hypothécaire qui consistent soit à céder sa créance et sa sûreté à titre accessoire, soit à pratiquer une cession d'antériorité entre créanciers munis de privilèges ou hypothèques, au bénéfice d'un créancier qui aurait davantage la capacité d'assurer la gestion ou la revente du bien. A titre d'exemple, un syndicat d'une petite copropriété auquel l'article 2103 du code civil confère, depuis la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, un super privilège de premier rang pour deux années de charges impayées, peut céder créance et rang ou « échanger » son rang de sûreté avec l'établissement de crédit qui a financé l'acquisition ; ce dernier deviendra alors « chef de file » de la procédure de saisie immobilière au terme de laquelle, dans la situation marginale invoquée par les auteurs du recours, il deviendra adjudicataire d'office du lot vendu, mais pourra être désintéressé de sa créance qui viendra s'imputer sur le prix d'adjudication correspondant à la mise à prix judiciairement réévaluée ;

- elle suppose enfin l'absence d'enchères aux audiences d'adjudication.

b) Il importe en outre de souligner que le législateur n'a pas manqué d'entourer la mise en oeuvre de cette procédure d'adjudication d'office de solides garanties pour le créancier.

La première d'entre elles réside dans l'intervention du juge qui procède à la réévaluation, au besoin après expertise, de la mise à prix, conformément au principe, énoncé notamment par la décision no 89-256 DC du 25 juillet 1989, selon lequel l'autorité judiciaire est gardienne de la propriété privée immobilière.

A cet égard, il convient de souligner que la notion de mise à prix ne saurait être confondue avec celle de valeur vénale : il s'agit seulement de fixer un prix plancher qui doit être suffisamment attractif pour attirer à l'audience le plus de candidats ; par construction, le montant ainsi fixé ne peut que rester en deçà du prix du marché des ventes amiables. C'est donc nécessairement dans ce cadre que le juge pourra être conduit à procéder à une réévaluation. Aussi, la situation dans laquelle la réévaluation excéderait la valeur du bien ne peut-elle relever que d'une hypothèse d'école.

En deuxième lieu, le créancier poursuivant peut demander au juge une nouvelle audience d'adjudication, ce qui ouvre une possibilité supplémentaire de trouver un enchérisseur. Afin d'assurer son efficacité, cette seconde audience est précédée de mesures de publicité adaptées.

En troisième lieu, le créancier peut abandonner la procédure sans en supporter les frais, en application des dispositions générales de l'article 32 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution. Pour autant, cet abandon n'implique aucune renonciation à sa créance.

En quatrième lieu, l'article 706-2 nouveau offre au poursuivant déclaré adjudicataire d'office au prix fixé par le juge le droit, dans un délai de deux mois, de se faire substituer un autre acquéreur, qui n'aura pas à s'acquitter de nouveaux droits de mutation.

En cinquième lieu, demeurent applicables les dispositions de l'article 708 du code de procédure civile qui permettent à tout intéressé de former une surenchère qui conduit à la remise en vente du bien.

Enfin, l'article 108 de la loi (art. L. 116 nouveau du code de la construction et de l'habitation) prévoit, en sus de l'exercice du droit de préemption urbain, une nouvelle possibilité, pour les communes, de préempter le bien, objet de la procédure.

2. Quant à l'égalité devant les charges publiques, c'est en vain que les requérants en invoquent la méconnaissance.

La saisie immobilière, que l'article en cause a pour objet de réglementer, est un mode de recouvrement des créances. Elle est donc un instrument des relations contractuelles principalement entre personnes privées.

On soulignera en outre que, contrairement à ce que soutient la saisine, l'article 107 n'a ni pour objet ni pour effet de faire peser sur le créancier des sujétions nées de l'impératif de lutte contre les exclusions. L'article 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ne trouve ainsi pas à s'appliquer et le législateur n'avait donc, en tout état de cause, pas à prévoir un dispositif spécifique d'indemnisation du créancier.

En résumé, ce texte tend simplement à opérer un meilleur équilibre entre les intérêts du créancier et ceux du débiteur, afin que le droit de propriété du second soit aussi bien garanti que celui du premier.