I. - Le deuxième alinéa de l'article L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Elle contribue, notamment par des concours financiers, à la prévention des difficultés financières et au redressement des organismes d'habitations à loyer modéré et des sociétés d'économie mixte pour ce qui concerne leur activité locative sociale, pour leur permettre en particulier d'assurer la qualité de l'habitat.
« Elle accorde également des concours financiers destinés à favoriser la réorganisation des organismes d'habitations à loyer modéré et leur regroupement. Elle finance des actions de formation ou de soutien technique au profit des organismes d'habitations à loyer modéré pour leur permettre de mener des actions ou opérations de renouvellement urbain.
« Elle contribue, dans les conditions prévues à l'article L. 452-4-1, au financement de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. »
II. - Dans le premier alinéa de l'article L. 452-2 du même code, après les mots : « ainsi que », sont insérés les mots : « d'un représentant de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine et ».
III. - Il est inséré, après l'article L. 452-2 du même code, un article L. 452-2-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 452-2-1. - Une commission placée auprès du conseil d'administration de la caisse visée à l'article L. 452-2 et composée majoritairement de représentants de l'union des habitations à loyer modéré regroupant les fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré et comprenant au moins un représentant de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine statue sur les concours financiers précisés au troisième alinéa de l'article L. 452-1 dans des conditions définies par le décret mentionné à l'article L. 452-7. »
IV. - L'article L. 452-4 du même code est ainsi modifié :
1° La première phrase du deuxième alinéa est ainsi rédigée :
« La cotisation des organismes d'habitations à loyer modéré a pour assiette les loyers ou redevances appelés au cours du dernier exercice à raison des logements à usage locatif et des logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d'un droit réel. » ;
2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La cotisation est également réduite d'un montant proportionnel au nombre des logements à usage locatif et des logements-foyers ayant fait l'objet au cours de l'année écoulée d'une première mise en service par l'organisme et d'une convention en application du 3° ou du 5° de l'article L. 351-2. Dans le cas des logements-foyers, le nombre retenu est celui des unités ouvrant droit à redevance. » ;
3° Au dernier alinéa, avant les mots : « sont fixés par arrêtés », sont insérés les mots : « ainsi que celui de la réduction par logement ou logement-foyer nouvellement conventionnés ».
V. - Après l'article L. 452-4 du même code, il est inséré un article L. 452-4-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 452-4-1. - Les organismes d'habitations à loyer modéré versent, au premier trimestre de chaque année, une cotisation additionnelle à la Caisse de garantie du logement locatif social. La cotisation additionnelle comprend :
« a) Une part égale au produit d'une somme forfaitaire par le nombre de logements à usage locatif sur lesquels l'organisme est titulaire d'un droit réel au 31 décembre de l'avant-dernier exercice clos, augmenté du nombre d'unités de logements-foyers ouvrant droit à redevance. La somme forfaitaire est fixée chaque année, sans pouvoir excéder 10 EUR, par arrêté des ministres chargés du logement, de la ville, de l'économie et des finances après avis de l'union des habitations à loyer modéré regroupant les fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré ;
« b) Une part variable qui a pour assiette l'autofinancement net de l'organisme établi à partir des comptes annuels de l'avant-dernier exercice clos. L'autofinancement net est calculé en déduisant les remboursements d'emprunts liés à l'activité locative, à l'exception des remboursements anticipés, de la différence entre les produits et les charges de l'exercice. Pour le calcul de cette différence, ne sont pas pris en compte les dotations pour amortissements et provisions et leurs reprises ainsi que certains produits ou charges exceptionnels ou de transfert définis par décret en Conseil d'Etat. Le montant de l'autofinancement net fait l'objet d'une réfaction en fonction du montant des produits locatifs, dont le pourcentage, qui ne peut être inférieur à 5 %, est fixé par un arrêté des ministres chargés du logement, de la ville, de l'économie et des finances, pris après avis de l'Union des habitations à loyer modéré regroupant les fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré. Le montant de la part variable est calculé en appliquant à la base ainsi déterminée un taux fixé, dans les limites de 15 %, par un arrêté pris dans les mêmes formes.
« Les dispositions des articles L. 452-5 et L. 452-6 sont applicables à la cotisation additionnelle.
« Une fraction des cotisations additionnelles perçues par la Caisse de garantie du logement locatif social est affectée au versement d'une contribution à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Un arrêté des ministres chargés du logement, de la ville, de l'économie et des finances fixe, après avis du conseil d'administration de la Caisse de garantie du logement locatif social, la proportion, comprise entre 40 % et 50 %, des cotisations additionnelles affectées à cette contribution. »
VI. - Une convention entre l'Etat et l'Union des habitations à loyer modéré regroupant les fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré détermine les conditions de partenariat au sein de l'Agence nationale de rénovation urbaine.

L'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Art. L. 422-2-1. - I. - Le capital des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré est réparti entre quatre catégories d'actionnaires :
« 1° Un actionnaire de référence détenant la majorité du capital ;
« 2° Lorsqu'ils n'ont pas la qualité d'actionnaire de référence, les communautés de communes de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, les communautés urbaines, les communautés d'agglomération, les syndicats d'agglomération nouvelle, les départements et les régions sur le territoire desquels la société anonyme d'habitations à loyer modéré possède des logements ;
« 3° Les représentants des locataires, élus sur des listes de candidats présentés par des associations oeuvrant dans le domaine du logement, indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale, et ne poursuivant pas des intérêts collectifs contraires aux objectifs du logement social fixés par le présent code, notamment par les articles L. 411 et L. 441, et par le droit à la ville défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville ;
« 4° Les personnes morales autres que l'actionnaire de référence et les personnes physiques.
« Aux fins d'application des dispositions du présent article, des actions sont cédées à un prix symbolique par l'actionnaire de référence, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, aux établissements publics et collectivités territoriales mentionnés au 2° et aux locataires élus dans les conditions définies au 3°.
« Chaque catégorie d'actionnaires est représentée aux assemblées générales des actionnaires, sans qu'il y ait nécessairement proportionnalité entre la quotité de capital détenu et le nombre de droits de vote, selon les modalités prévues par les statuts, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
« II. - L'actionnaire de référence peut être constitué d'un groupe de deux ou trois actionnaires, liés entre eux par un pacte emportant les effets prévus à l'article 1134 du code civil et s'exprimant d'une seule voix dans les assemblées générales de la société anonyme d'habitations à loyer modéré. Le pacte d'actionnaires est communiqué dès sa conclusion à chacun des actionnaires de la société anonyme d'habitations à loyer modéré ainsi qu'au préfet de la région dans laquelle celle-ci a son siège. Il prévoit notamment les modalités de règlement des litiges qui pourraient survenir entre les signataires.
« En cas de rupture du pacte ou en cas de modification de la composition du capital ayant un effet sur l'actionnaire de référence, les instances statutaires de la société anonyme d'habitations à loyer modéré demandent un renouvellement de l'agrément mentionné à l'article L. 422-5.
« Les associés de l'Union d'économie sociale du logement sont considérés comme un seul actionnaire. Il en va de même des organismes à but non lucratif ayant pour objet l'insertion des personnes en difficulté.
« III. - L'actionnaire de référence mentionné au 1° du I détient la majorité des droits de vote aux assemblées générales d'actionnaires, sans que la proportion des droits de vote qu'il détient puisse être supérieure à la part de capital dont il dispose.
« Les établissements publics et collectivités territoriales mentionnés au 2° du I détiennent au moins 10 % des droits de vote, indépendamment de la quotité de capital détenu. Les droits de vote sont répartis entre les régions, d'une part, les départements et établissements publics, d'autre part, selon des modalités prévues par les statuts, dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat. Au sein de chacun de ces deux groupes, les droits de vote sont répartis par les établissements publics et collectivités territoriales concernés, en tenant compte de l'implantation géographique du patrimoine de la société anonyme d'habitations à loyer modéré. Pour les départements, sont seuls pris en compte les immeubles situés hors du territoire des communes regroupées dans un des établissements publics mentionnés au 2° du I.
« Les représentants des locataires mentionnés au 3° du I détiennent au moins 10 % des droits de vote indépendamment de la quotité de capital détenu.
« Le total des droits de vote des établissements publics et collectivités territoriales mentionnés au 2° du I et des représentants des locataires mentionnés au 3° du I est égal au tiers des voix plus une.
« Les personnes physiques et les organismes de placement collectif en valeurs mobilières dont la majorité des parts est détenue par des salariés de la société anonyme d'habitations à loyer modéré ne peuvent pas avoir la qualité d'actionnaire de référence. Les personnes physiques ne peuvent détenir au total plus de 5 % du capital. La répartition des droits de vote résiduels entre les actionnaires mentionnés au 4° du I s'effectue en proportion de la quotité de capital qu'ils détiennent.
« Les statuts prévoient, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les modalités du rachat par l'actionnaire de référence des actions détenues par les actionnaires mentionnés au 4° du I.
« IV. - Les membres du conseil d'administration ou du conseil de surveillance sont nommés par l'assemblée générale sur proposition de chaque catégorie d'actionnaires. Trois d'entre eux sont nommés sur proposition des établissements publics et collectivités territoriales mentionnés au 2° du I.
« Les représentants des locataires mentionnés au 3° du I, au nombre de trois, sont membres du conseil d'administration.
« Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article. »

Dans le premier alinéa de l'article L. 423-1-3 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « aux quatrième et cinquième alinéas » sont remplacés par les mots : « au quatrième alinéa ».

I. - Dans les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-2 du code de la construction et de l'habitation, toute augmentation de capital ou tout transfert d'actions à un tiers non actionnaire de la société intervenant entre la publication de la présente loi et la date de l'assemblée générale extraordinaire qui met en conformité les statuts de la société avec les dispositions de l'article L. 422-2-1 du même code est soumis à l'autorisation préalable de tout actionnaire détenteur de plus du tiers du capital.
II. - Les augmentations de capital ou les transferts d'actions à un tiers non actionnaire de la société effectués entre le 19 juin 2003 et la publication de la présente loi doivent faire l'objet, dans les trois mois suivant la publication de la présente loi, d'une validation par un actionnaire qui détenait au 31 décembre 2002 plus d'un tiers du capital. A défaut, les personnes titulaires des titres perdent le bénéfice des droits de vote attachés à ces actions. L'actionnaire détenteur au 31 décembre 2002 de plus du tiers du capital n'est pas tenu de motiver son refus de validation.
III. - Les personnes auxquelles est opposé un refus de l'autorisation du transfert d'actions prévue au I ou un refus de la validation de l'augmentation de capital ou du transfert d'actions prévue au II peuvent mettre en demeure l'auteur du refus d'acquérir les actions dans un délai de trois mois ou de les faire acquérir, dans le même délai, par une ou plusieurs personnes qu'il agrée. Le prix de la cession de ces actions ne peut être inférieur à celui de leur acquisition. Si, à l'expiration de ce délai, l'acquisition n'est pas réalisée, l'autorisation ou la validation est considérée comme accordée, sauf prolongation du délai par décision de justice à la demande de l'auteur du refus.
IV. - Pour le calcul du seuil de détention de plus du tiers du capital, sont considérées comme détenues par un seul et même actionnaire les actions que détiennent, d'une part, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale, d'autre part, les associations et les organismes à but non lucratif ayant pour objet l'insertion des personnes en difficulté, enfin, les associés de l'Union d'économie sociale du logement mentionnée à l'article L. 313-18 du code de la construction et de l'habitation. Les actionnaires de chacune de ces trois catégories désignent, si besoin est, un mandataire commun pour prendre les décisions incombant à l'actionnaire détenteur de plus d'un tiers du capital.
V. - Les dispositions des I et II ne s'appliquent pas aux transferts d'actions réalisés dans le cadre d'une succession ou d'une liquidation de communauté de biens entre époux ou par cession au profit du conjoint, d'un ascendant ou d'un descendant.

I. - Lorsqu'un actionnaire détient la majorité du capital d'une société anonyme d'habitations à loyer modéré, il informe le préfet de la région où est situé le siège social de cette société, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi et après consultation du conseil d'administration ou du conseil de surveillance, de ses propositions pour la constitution de l'actionnariat de référence au sens de l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation.
II. - Lorsqu'un actionnaire détient plus d'un tiers du capital d'une société anonyme d'habitations à loyer modéré, calculé sans prendre en compte les actions détenues par des personnes physiques ou des organismes de placement collectif en valeurs mobilières dont la majorité des parts est détenue par des salariés de cette société anonyme d'habitations à loyer modéré, et moins de la majorité du capital, il présente au conseil d'administration ou au conseil de surveillance, dans un délai de six mois à compter de la publication de la présente loi, une proposition visant à la constitution d'un actionnariat de référence. Cette proposition peut comporter, et le cas échéant combiner entre elles, des cessions de parts, une augmentation de capital ou la conclusion d'un pacte avec un ou deux autres actionnaires, dans les conditions prévues au II de l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans le même délai, deux ou trois actionnaires détenant conjointement la majorité du capital peuvent également proposer au conseil d'administration ou au conseil de surveillance la conclusion entre eux d'un tel pacte.
Dans un délai d'un mois à compter du dépôt des propositions mentionnées aux deux alinéas précédents, le conseil d'administration ou le conseil de surveillance informe le préfet de région de l'accord intervenu en son sein ou, à défaut d'accord, lui demande d'intervenir pour faciliter la conclusion d'un tel accord.
Si les négociations ne permettent pas de parvenir à un accord, le ou les projets sont soumis à une instance arbitrale composée de trois personnalités qualifiées, désignées respectivement par le ministre chargé du logement, le président de l'Union nationale regroupant les fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré et l'actionnaire détenant plus du tiers du capital. Cette instance émet, dans un délai de trois mois, une recommandation sur la manière de parvenir à la constitution d'un actionnariat de référence.
III. - Lorsque aucun actionnaire ne détient au moins un tiers du capital, calculé comme au II, deux ou trois actionnaires détenant conjointement la majorité du capital peuvent, dans un délai de six mois à compter de la publication de la présente loi, proposer au conseil d'administration ou au conseil de surveillance la conclusion entre eux d'un tel pacte dans les conditions prévues au II de l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le conseil d'administration ou le conseil de surveillance, dans un délai d'un an à compter de la publication de la présente loi et après consultation des principaux actionnaires, propose au préfet de région une solution permettant la constitution d'un actionnariat de référence et, à défaut, lui demande d'intervenir pour faciliter la recherche d'une telle solution.
Si les négociations ne permettent pas d'y parvenir, le dossier est soumis au ministre chargé du logement qui émet, dans un délai de trois mois, une recommandation sur la manière de parvenir à la constitution d'un actionnariat de référence.
IV. - Pour l'application des I, II et III, les associés de l'Union d'économie sociale du logement sont considérés comme un seul actionnaire. Il en va de même des organismes à but non lucratif ayant pour objet l'insertion des personnes en difficulté.
V. - A l'issue des procédures décrites aux I, II et III et au plus tard à l'issue d'un délai de deux ans suivant la publication de la présente loi, une assemblée générale extraordinaire est convoquée afin de mettre les statuts de la société anonyme d'habitations à loyer modéré en conformité avec les dispositions de l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation. Pour cette décision de mise en conformité, les droits de vote attachés aux actions de capital ou de jouissance sont proportionnels à la quotité de capital qu'elles représentent, nonobstant toutes dispositions réglementaires ou statutaires contraires.
Après cette mise en conformité et après nomination, conformément aux nouvelles règles statutaires, des membres du conseil d'administration ou de ceux du conseil de surveillance et du directoire, la société anonyme d'habitations à loyer modéré demande le renouvellement de l'agrément prévu à l'article L. 422-5 du code de la construction et de l'habitation. A défaut de mise en conformité des statuts dans le délai imparti ou si les recommandations mentionnées au II et au III du présent article n'ont pas été suivies, l'agrément peut être retiré. L'autorité administrative prend alors les mesures prévues à l'article L. 422-7 du code de la construction et de l'habitation et, le cas échéant, à l'article L. 422-8 du même code.
VI. - A compter de la publication de la présente loi, les représentants des locataires aux assemblées générales d'actionnaires visés au 3° du I de l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la présente loi sont les représentants des locataires élus en application de l'article L. 422-2-1 du même code dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi précitée.
Les élections prévues au 3° du I de l'article L. 422-2-1 du même code dans sa rédaction issue de la présente loi auront lieu, pour la première fois, à l'issue du mandat en cours lors de la publication de la présente loi des représentants des locataires élus en application de l'article L. 422-2-1 du même code dans sa rédaction antérieure à la publication de la loi précitée.

Après le 3° de l'article L. 313-19 du code de la construction et de l'habitation, sont insérés un 3° bis et un 3° ter ainsi rédigés :
« 3° bis Adresse aux sociétés des recommandations visant à la bonne application, dans les sociétés mentionnées à l'article L. 422-2 dont ils sont actionnaires de référence au sens de l'article L. 422-2-1, de la politique nationale de l'habitat et du renouvellement urbain qu'expriment les conventions conclues par l'Etat avec l'union regroupant les fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré ou conjointement avec cette union et l'Union d'économie sociale du logement ;
« 3° ter Adresse aux associés des recommandations visant à permettre le regroupement des actions des sociétés mentionnées à l'article L. 422-2 détenues par les associés collecteurs sans pouvoir organiser de concentration nationale, à donner des consignes de vote sur les décisions prises en assemblée des actionnaires ou des administrateurs de ces mêmes sociétés lorsqu'elles portent sur des opérations liées à leur capital et à assurer, dans les sociétés dont ils sont actionnaires de référence au sens de l'article L. 422-2-1, le respect des principes déontologiques qu'elle fixe. Ces recommandations ne peuvent déroger aux conventions conclues entre l'Etat et l'Union d'économie sociale du logement sur les mêmes objets ; ».

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Dans le cinquième alinéa de l'article L. 411-2, après les mots : « sociétés anonymes coopératives de production », sont insérés les mots : « et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif » ;
2° L'intitulé de la section 3 du chapitre II du titre II du livre IV est complété par les mots : « et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré » ;
3° Après l'article L. 422-3-1 du même code, il est rétabli un article L. 422-3-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 422-3-2. - Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré exercent les compétences mentionnées à l'article L. 422-3.
« Lorsqu'elles exercent une activité locative, les conseils d'administration ou les conseils de surveillance desdites sociétés comprennent des représentants des locataires dans les conditions définies par leurs statuts.
« Les sociétés anonymes coopératives mentionnées aux articles L. 422-3 et L. 422-13 peuvent décider de se transformer en société anonyme coopérative d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré. Cette décision n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. A peine de nullité, la décision de transformation doit être agréée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation. » ;
4° Le premier alinéa de l'article L. 422-12 est ainsi rédigé :
« Les dispositions de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération sont applicables aux sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré mentionnées aux articles L. 422-3, L. 422-3-2 et L. 422-13, à l'exception des dispositions des troisième et quatrième alinéas de son article 16 et de son article 18. Les dispositions du dernier alinéa de l'article 19 septies, du troisième alinéa de l'article 19 nonies et de l'article 19 terdecies ne sont pas applicables aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré. »