L'intervention de l'agence constitue la traduction de la solidarité nationale à l'égard des territoires urbains en difficulté. Le recours à l'agence ne doit être envisagé qu'en complément de la forte mobilisation des sources locales de financement des dossiers. L'effort financier consenti par les collectivités locales en faveur des projets au regard de leurs possibilités, en particulier celui des régions et des départements, constitue un critère déterminant dans l'appréciation que l'agence porte sur les dossiers.

1. Critères d'appréciation des projets ou des avenants

Le projet de rénovation urbaine soumis à l'agence doit permettre :
- d'enrayer la concentration géographique et de favoriser l'intégration des populations rencontrant des difficultés sociales ;
- de mettre fin à l'enclavement physique ainsi qu'à la dégradation ou déqualification urbaine de ces quartiers et de les intégrer au reste de la ville ;
- de favoriser la diversité des statuts d'occupation et de gestion des logements ;
- de diversifier les fonctions urbaines à travers un rééquilibrage des fonctions commerciales, économiques, sociales et culturelles par rapport à l'habitat ;
- de redonner une attractivité aux quartiers concernés.
La qualité du projet de rénovation urbaine repose sur un diagnostic précis des quartiers, effectué en amont de son élaboration, et sur l'adéquation des transformations envisagées aux difficultés sociales et urbaines à traiter. La mobilisation de tous les acteurs publics et privés est dans ce cadre essentielle à la réussite du projet et en constitue une nécessité.
La crédibilité du projet implique l'engagement personnel de l'élu qui le porte et la solidité du portage du projet à travers son ingénierie.
Dans ce cadre, la complémentarité des actions engagées au titre du projet de rénovation urbaine avec les actions conduites en matière de politique de la ville et de développement économique est essentielle.
L'ensemble de ces critères d'appréciation s'applique aux propositions d'évolution du projet de rénovation urbaine effectuées par les signataires de la convention pluriannuelle à l'occasion de la préparation de la négociation d'un avenant.

1.1. L'intégration du développement durable
à la démarche de projet

La contribution du projet de rénovation urbaine au développement durable résulte notamment des éléments suivants :
- l'amélioration de la structure urbaine, celle interne des quartiers cibles et leur liaison avec le reste de la ville ;
- l'amélioration de la desserte, notamment en transports en commun et en liaisons douces (piétons et vélos) en prenant en compte les enjeux de sécurité routière ;
- la qualité des espaces publics intégrant le dessin de la voirie, le recalage des réseaux, la délimitation des espaces urbains inclus dans un projet paysager ainsi que la qualité de la trame verte urbaine ;
- l'adéquation des parkings à leur usage ;
- la diversification de l'habitat et des fonctions urbaines ;
- la qualité architecturale, écologique, environnementale des bâtiments et équipements ;
- la production de bâtiments maîtrisant la consommation d'énergie, notamment la maîtrise des charges pour les locataires tant dans le renouvellement de l'offre locative que dans la réhabilitation des logements ;
- la production de logements réduisant les émissions de gaz à effet de serre et leur adaptation aux effets attendus des changements climatiques ;
- l'optimisation des conditions d'exploitation des équipements aidés ;
- la gestion « propre » des chantiers (limitation des nuisances pour les riverains, le personnel de chantier) : accès des entreprises à un dispositif de traitement des déchets et des remblais (tri et suivi, valorisation, recyclage et mise en décharge), les actions en faveur de la réduction des nuisances sonores ;
- la mise en place et l'adéquation du tri sélectif des déchets avec la politique de la collectivité locale en termes de collecte sélective ;
- la gestion de l'eau ;
- l'amélioration des conditions de vie au quotidien et de la vie sociale des habitants à travers le remodelage des quartiers, l'évolution des organisations liées à la gestion urbaine de proximité ;
- la prise en considération de l'adaptation de l'habitat et des aménagements urbains à l'évolution de la population (telle que le vieillissement de la population) ;
- l'intégration des populations en situation de fragilité et d'exclusion, et notamment les populations immigrées ;
- l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et d'autres situations de handicap dans les espaces publics, les bâtiments et les logements ;
- l'amélioration de la sûreté des personnes et des biens à travers la reconfiguration des espaces, et l'application des règles de prévention contre les risques naturels et technologiques ;
- la contribution du projet à l'emploi des habitants ;
- les conditions de gouvernance du projet.

1.2. La cohérence avec la politique de la ville

Les projets de rénovation urbaine constituent une composante parmi d'autres de la politique de la ville menée sur les territoires prioritaires et, à ce titre, doivent être cohérents avec les orientations du projet de développement social et urbain défini dans le cadre des contrats urbains de cohésion sociale.
En ce sens, ils doivent concourir à la stratégie globale développée dans ce cadre pour, à la fois, améliorer la vie quotidienne des habitants des quartiers prioritaires et changer le statut et l'image de ces quartiers.
Cette cohérence s'apprécie par rapport :
- aux mesures de développement social (cadre de vie, insertion sociale, actions éducatives, maîtrise de la langue, accès aux soins, sports, loisirs, culture, services publics de proximité...) ;
- à la stratégie développée en matière de revitalisation économique et d'emploi (zones franches urbaines, plans de lutte contre les discriminations à l'emploi, équipes emploi-insertion...) ;
- aux besoins locaux en structures telles que les maisons de services publics ou les maisons médicales ;
- aux objectifs de mixité sociale des élèves résultant le cas échéant du contrat éducatif local ou de la carte scolaire ;
- aux mesures de prévention de la délinquance prévues dans le contrat de ville, notamment la médiation sociale et soutien à la parentalité, accès au droit et à la justice de proximité, en cohérence avec le contrat local de sécurité et de prévention de la délinquance.

1.3. La cohérence avec le projet économique
des sites d'intervention

La cohérence entre projet économique et projet urbain conditionne la réussite de l'un et de l'autre, et cela tout particulièrement dans les zones franches urbaines appelées à attirer des entreprises.
Cette cohérence s'apprécie au regard :
- de la prise en compte des contraintes d'environnement urbain liées à la présence de locaux d'activités (accès, stationnement, sécurité, transports en commun...) ;
- de la complémentarité de l'offre immobilière d'activité sur le site avec l'offre de l'ensemble de l'agglomération ;
- de l'existence d'un projet d'animation économique (accueil et information des entreprises, communication, développement de services aux entreprises) ;
- de la manière dont les activités économiques existantes (commerces et services) sont accompagnées pour contribuer à la revalorisation du quartier ;
- de la présence de services d'accompagnement à la création d'entreprises et au développement d'actions en faveur de l'emploi des habitants (service d'amorçage de projet (SAP), réseaux d'accompagnement à la création, présence ou intervention des maisons de l'emploi ;
- de la coopération entre les services en charge de la rénovation urbaine et du développement économique à l'échelle communale et d'agglomération.

1.4. La dimension sociale du projet
1.4.1. La stratégie et le plan de relogement

En ce qui concerne les démolitions de logements (parc public et parc privé), le respect des délais est fortement conditionné par la maîtrise des relogements. Le programme de relogement doit veiller à la qualité des parcours résidentiels des ménages dans des conditions financières (reste à charge : loyers plus charges, déduction faite des aides personnelles au logement) compatibles avec leurs ressources ou constantes pour les plus modestes et à l'atteinte des équilibres de peuplement des quartiers d'habitat social.
Le projet doit inclure une stratégie de relogement :
- qui décline la politique de peuplement à l'échelle du quartier cohérente avec celle du bassin d'habitat ;
- qui s'appuie sur un diagnostic social préalable ;
- qui décrit le dispositif de pilotage partenarial mis en place, notamment la création d'une charte partenariale de relogement cosignée par les partenaires (collectivités, bailleurs, Etat et, de manière souhaitable, par les partenaires concernés tels que les associations de locataires et d'habitants, les réservataires de logements sociaux, les acteurs sociaux, les conseils généraux, les caisses d'allocations familiales).
Un plan de relogement est demandé au moment de l'engagement (décision attributive de subvention) de toute opération de démolition :
- qui fixe la liste des personnes à reloger ;
- qui fixe le calendrier prévisionnel des relogements ;
- qui détermine les modalités d'accompagnement social ;
- qui prévoit les conditions matérielles de relogement entre le locataire et le bailleur et, dans les copropriétés, du relogement des propriétaires occupants ;
- qui indique la nature et la localisation de l'offre de relogement ;
- et qui assure un suivi personnalisé des ménages à reloger et l'amélioration de leur parcours résidentiel.

1.4.2. La concertation

L'association des habitants et des usagers des quartiers concernés à l'élaboration du projet est indispensable pour répondre à leurs aspirations. Une concertation active repose sur :
- le partage du diagnostic préalable et l'élaboration concertée du projet ;
- l'association des habitants et des usagers tout au long de la mise en oeuvre du projet ;
- l'évaluation des effets de ce dernier auprès des habitants et des usagers.

1.4.3. L'amélioration rapide de la gestion
urbaine de proximité

L'accompagnement du projet urbain par une amélioration sensible et immédiate de la gestion urbaine de proximité doit être prévu. Le traitement rapide et visible des aspects matériels les plus insatisfaisants de la vie quotidienne des habitants les incite à s'impliquer de façon positive dans le projet global à un horizon plus lointain.
Le projet contient la convention partenariale d'amélioration de la gestion urbaine de proximité, concertée avec les habitants, si elle existe, ou, à défaut, les engagements immédiats des divers partenaires (bailleurs, collectivités locales, propriétaires privés) sur la base d'un diagnostic spécifique ; ces mesures devant intervenir dès la première phase du projet.

1.4.4. La contribution du projet
à l'insertion par l'économique

Le projet de rénovation urbaine doit appliquer les principes et les objectifs de la charte d'insertion approuvée par le conseil d'administration de l'agence.

1.4.5. L'accompagnement social

Le projet de rénovation urbaine prévoit de créer une équipe opérationnelle de relogement ou une maîtrise d'oeuvre urbaine et sociale (MOUS) qui aura entre autres missions de s'appuyer sur les dispositifs d'accompagnement social des populations en difficulté, en partenariat avec les acteurs de l'intervention sociale de droit commun (de type centre communal d'action sanitaire et social, conseils généraux, caisses d'allocations familiales [CAF], associations, services des tutelles). La structure constituée pour mettre en oeuvre la charte nationale d'insertion peut être associée à la MOUS relogement.

1.5. La reconstitution de l'offre de logements sociaux

Le projet de rénovation urbaine doit être cohérent avec le programme local de l'habitat lorsqu'il existe, et dans tous les cas s'appuyer sur l'analyse du marché local de l'habitat public et privé.
Il doit garantir le maintien d'une offre adaptée de logements à bas loyers par :
- la production d'autant de logements sociaux qu'il en aura été supprimé en sus des besoins structurels de l'agglomération. Cette production, qui intègre la construction de logements suite à la démolition de parc privé social de fait financé par l'agence, peut être diminuée de l'éventuelle production de logements privés conventionnés financés par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ;
- une meilleure localisation de cette production dans la commune, l'agglomération ou le bassin d'habitat en fonction des souhaits des ménages à reloger, et de la proximité des centres et des zones d'emploi et d'animation des villes ;
- un phasage équilibré de la production et de la démolition de logements.
La reconstitution de l'offre est appréciée selon la tension du marché local du logement, la vacance structurelle dans le parc, l'évolution du marché, la démographie de l'agglomération et l'étendue de la concentration de logements sociaux.

1.6. La diversification de l'offre de logements
dans les sites d'intervention

La diversification de l'offre de logements est l'outil principal d'amélioration de la mixité sociale lorsqu'elle redonne au quartier une réelle attractivité pour des catégories de populations différentes.
Elle est évaluée par :
- l'évolution des proportions de logements répartis par statut (accession à la propriété, locatif libre, locatif intermédiaire, locatif social), voire de propriétaires, dans le site d'intervention ;
- la proportion de l'action de diversification dans l'ensemble des interventions du projet sur l'habitat ;
- l'évolution de la typologie des bâtiments et des logements sur le site d'intervention.

1.7. L'implication financière des partenaires locaux

En prévoyant la transformation de quartiers en profondeur, les projets de rénovation urbaine comportent des interventions dans de nombreux domaines, et mobilisent les compétences de l'ensemble des acteurs locaux, en particulier les collectivités régionales et départementales.
Leur implication financière s'apprécie par :
- la mobilisation de leur capacité d'investissement en tant que maîtres d'ouvrage ;
- et leur participation directe ou indirecte au projet.

1.8. Le caractère opérationnel du projet
1.8.1. Le calendrier de réalisation

L'agence évalue la pertinence du calendrier, qui constituera un engagement contractuel de la convention signée avec les maîtres d'ouvrage. Ce calendrier doit prendre en compte les délais induits par les procédures juridiques d'urbanisme opérationnel et de domanialité nécessaires à la mise en oeuvre du projet.

1.8.2. La conduite d'opération

L'agence apprécie dans le détail les moyens consacrés au pilotage et à la conduite opérationnelle du projet, en nombre et en qualité. Elle vérifie l'efficacité du dispositif en s'appuyant sur une expertise si nécessaire.

1.8.3. La maîtrise d'ouvrage

Compte tenu de la complexité des projets de rénovation urbaine et de l'ampleur des transformations qu'ils induisent sur le patrimoine bâti, chaque opérateur doit mesurer à l'avance sa véritable capacité à mettre en oeuvre le projet et à en gérer les effets.
L'agence estime cette capacité au vu de l'expérience du maître d'ouvrage ou de ses décisions de recrutements, de recours à une aide extérieure, ou de restructuration interne ou externe.

2. Critères de modulation des aides de l'agence
   2.1. La situation financière des maîtres d'ouvrage
   et des collectivités territoriales

Lorsque le taux d'aide de l'agence est modulable en fonction de la situation financière des maîtres d'ouvrage et des collectivités locales, celle-ci s'apprécie dans les conditions ci-après :

2.1.1. La situation financière des collectivités locales

La situation financière des communes est appréciée sur la base de l'évolution de la situation des trois derniers exercices budgétaires connus. Elle s'effectue en comparaison de la situation des collectivités de même importance.
La situation financière des communes, au sens du présent règlement, se comprend en examinant les éléments suivants :
a) Pour un tiers : la situation fiscale de la commune :
- potentiel financier ;
- effort fiscal.
b) Pour un tiers : la situation financière de la commune :
- dette : taux d'endettement et capacité de désendettement ;
- indice de rigidité des charges ;
- taux d'épargne ;
- mode de financement des investissements ;
- disponibilités.
c) Pour un tiers : les charges socio-urbaines de la commune telles qu'elles sont calculées par la délégation interministérielle à la ville :
- taux de population en ZUS ;
- taux de population de moins de 20 ans ;
- taux de logements sociaux ;
- taux de bénéficiaires des aides personnalisées au logement ;
- revenu moyen par habitant.
Au vu de ces trois éléments et des compléments éventuels d'analyse recueillis par l'agence notamment auprès du préfet, les communes sont positionnées au sein de six catégories :
- catégories 1 et 2 : situation financière normale ;
- catégories 3 et 4 : situation financière fragile ;
- catégories 5 et 6 : graves difficultés financières.
Pour les opérations d'aménagement et d'équipement, le financement de l'agence s'effectue sur la base de l'application d'un taux de subvention, fonction des catégories suivantes :
- catégorie 1 : taux de subvention plancher de 10 % de l'assiette ;
- catégorie 2 : taux de subvention plancher de 20 % de l'assiette ;
- catégorie 3 : taux de subvention plancher de 35 % de l'assiette ;
- catégorie 4 : taux de subvention plancher de 50 % de l'assiette ;
- catégorie 5 : taux de subvention plancher de 65 % de l'assiette ;
- catégorie 6 : taux de subvention plancher de 80 % de l'assiette.
Ces taux planchers peuvent être réduits dans le cadre de complémentarités qui s'instaureront entre les financements de l'agence et ceux d'autres financeurs, notamment les conseils généraux et régionaux.
La collectivité locale se situant dans l'une des trois dernières catégories fournit une analyse prévisionnelle permettant d'apprécier l'impact du projet de rénovation urbaine sur sa situation financière, au minimum pour la durée de celui-ci.
Si une opération est portée par une structure intercommunale, l'examen de la situation financière de la structure concernée sera réalisé sur la base de l'analyse effectuée par la délégation interministérielle à la ville ou par les missions d'études économiques et financières (MEEF).

2.1.2. La situation financière des bailleurs sociaux

Lorsque le taux ou le plafond de subvention est modulé en fonction de la situation financière du bailleur social, cette modulation est fonction du classement de l'organisme dans l'une des trois catégories suivantes : difficultés importantes, situation financière fragile, situation financière normale :
- le bailleur social est considéré comme connaissant des difficultés importantes lorsqu'il est entré en procédure de redressement sous l'égide de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et que celle-ci confirme la persistance des difficultés ;
- dans les autres cas, l'agence procède ou fait procéder à une évaluation de la situation financière du bailleur social en fonction d'analyses portant sur sa structure financière et le cycle d'exploitation (rentabilité, trésorerie, gestion).
A minima, les ratios suivants seront ainsi examinés sur les trois années les plus récentes :
a) Le fonds de roulement net global en mois de dépenses et le potentiel financier ;
b) L'autofinancement net rapporté au chiffre d'affaires ;
c) Les annuités locatives rapportées aux loyers ;
d) Les dépenses de gros entretien et grosses réparations rapportées aux loyers ;
e) Le taux de vacance de plus de trois mois ;
f) Les créances des locataires rapportées aux loyers et charges récupérées.
Les bailleurs sociaux ayant demandé à bénéficier de la modulation et les organismes présentant après examen de leur situation des signes de fragilité font l'objet d'une analyse financière approfondie et d'un scénario prévisionnel intégrant l'impact du projet de rénovation urbaine, instruits, dans le cadre des procédures de la CGLLS, avec la fédération dont ils sont adhérents.
Le bailleur social ne peut bénéficier d'une subvention de l'agence avec un taux ou un plafond majoré au titre de sa situation financière que si l'analyse de la CGLLS conclut à la fragilité de cette situation. Dans ce cas, l'agence conditionne également l'octroi d'une majoration de subvention, lorsque la CGLLS préconise un plan de prévention ou de consolidation à l'engagement du bailleur social dans ce plan.

2.1.3. La situation financière des autres opérateurs

Pour les autres maîtres d'ouvrage, les ratios ci-dessus seront adaptés en fonction de la spécificité de leur activité ou de leur statut. Le conseil d'administration de l'agence précise, complète ou définit des ratios particuliers.

2.2. Les difficultés techniques des opérations

Lorsque l'aide de l'agence peut être modulée en fonction de difficultés techniques, celles-ci résultent de :
- la présence d'amiante, d'autres risques sanitaires dans le bâtiment, ou de facteurs rendant les logements insalubres ou dangereux ;
- la nature des matériaux de bâtiments existants ;
- l'inconfort particulièrement important de bâtiments existants lorsqu'il induit des surcoûts, dus à des facteurs tels que la taille, l'accessibilité ou l'absence d'insonorisation des logements ;
- contraintes urbaines ou architecturales particulières ;
- contraintes climatiques particulières ;
- la nature du sol ou son degré de pollution ;
- l'environnement du site lorsqu'il induit des surcoûts : exposition du site à des risques technologiques ou naturels, exposition à des nuisances telles que le bruit ;
- la qualité écologique recherchée du chantier ou des logements, qui peut entraîner des surcoûts, notamment le recyclage et le traitement des déchets et des matériaux de démolition, l'alimentation et le traitement des eaux des bâtiments, la qualité des matériaux de construction, la qualité énergétique des bâtiments.

2.3. Les difficultés sociales des opérations

Lorsque l'aide de l'agence peut être modulée en fonction de difficultés sociales, celles-ci résultent :
- des ressources des occupants, se traduisant par des contraintes sur le niveau de loyer pouvant être pratiqué ou le relogement ;
- de la suroccupation des logements ;
- de la présence de grandes familles ;
- de la présence d'occupants sans droit ni titre et de celle, éventuelle, de populations en situation irrégulière ;
- de l'âge ou des handicaps des occupants.

2.4. L'intérêt architectural des immeubles

Lorsque l'aide de l'agence peut être modulée en fonction de l'intérêt patrimonial architectural des immeubles (cas des travaux d'amélioration de logements sociaux), celui-ci résulte de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France et de l'analyse comparative d'une réhabilitation et d'une démolition-reconstruction.

2.5. La modération des coûts d'exploitation
des investissements

Pour un investissement entraînant des charges d'exploitation, l'agence veille à ce que celles-ci aient été raisonnablement prises en compte. Elle peut, le cas échéant, évaluer l'impact d'un investissement sur les charges de fonctionnement du maître d'ouvrage.

3. Critères d'appréciation des opérations dans le cadre
   d'un projet hors convention

Tous les critères indiqués au présent titre s'appliquent. Toutefois, leur appréciation est adaptée à la taille du projet.
En tout état de cause, la diversification de l'habitat pour atteindre la mixité sociale, le développement durable et l'amélioration de l'environnement quotidien des habitants doivent être recherchés.