(SOCIÉTÉ UNITED FRANCE 2021 PROPCO SNC)

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 17 septembre 2025 par le Conseil d'Etat (décision n° 506083 du même jour), dans les conditions prévues à l'article 61-1 de la Constitution, d'une question prioritaire de constitutionnalité. Cette question a été posée pour la société United France 2021 Propco SNC par M^e Floriane Beauthier de Montalembert, avocate au barreau de Paris. Elle a été enregistrée au secrétariat général du Conseil constitutionnel sous le n° 2025-1174 QPC. Elle est relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit du paragraphe II de l'article 63 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025.
Au vu des textes suivants :

- la Constitution ;
- l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;
- le code général des impôts ;
- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ;
- la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 ;
- la décision du Conseil d'Etat n^os 474735, 474736 et 474757 du 13 novembre 2023 ;
- le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

Au vu des pièces suivantes :

- les observations présentées pour la société requérante par M^e Beauthier de Montalembert, enregistrées le 6 octobre 2025 ;
- les observations présentées par le Premier ministre, enregistrées le 7 octobre 2025 ;
- les secondes observations présentées pour la société requérante par M^e Beauthier de Montalembert, enregistrées le 20 octobre 2025 ;
- les autres pièces produites et jointes au dossier ;

Après avoir entendu M^e Beauthier de Montalembert, pour la société requérante, et M. Thibault Cayssials, désigné par le Premier ministre, à l'audience publique du 18 novembre 2025 ;
Et après avoir entendu le rapporteur ;
Le Conseil constitutionnel s'est fondé sur ce qui suit :

1. Le paragraphe II de l'article 63 de la loi du 14 février 2025 mentionnée ci-dessus prévoit :

2. « Sous réserve des réclamations introduites auprès de l'administration des impôts avant le 10 octobre 2024, sont validées les impositions directes locales et les taxes perçues sur les mêmes bases dues au titre des années 2023 et 2024 en tant que leur légalité serait contestée au motif que la valeur locative des locaux évalués en application du II de l'article 1498 du code général des impôts devant être retenue pour l'application du dispositif de majoration ou de minoration de valeur locative prévue au III de l'article 1518 A quinquies du même code est celle retenue en vue de l'établissement des impositions dues au titre de chacune des années concernées, le cas échéant, corrigée par le coefficient de neutralisation prévu au I du même article 1518 A quinquies, et non la valeur locative retenue pour l'établissement des impositions dues au titre de la seule année 2017 ».

3. La société requérante reproche à ces dispositions de valider les impositions et taxes dues au titre des années 2023 et 2024 établies, dans des conditions jugées illégales par le Conseil d'Etat, en application de ce dispositif de majoration ou de minoration de la valeur locative des locaux professionnels, dit de « planchonnement ». Elles méconnaîtraient ainsi les exigences découlant de l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789.

4. Au soutien de ce grief, elle fait d'abord valoir que cette validation ne poursuivrait pas un motif impérieux d'intérêt général, faute d'être suffisamment justifiée par des risques contentieux, financiers ou affectant l'organisation de l'administration fiscale. Elle reproche par ailleurs à ces dispositions de ne pas exclure expressément du champ de la validation les décisions de justice passées en force de chose jugée. Selon elle, ces dispositions remettraient aussi en cause les effets qui pouvaient légitimement être attendus par les contribuables de la décision du Conseil d'Etat ayant jugé illégales les modalités de calcul du « planchonnement ».

5. La société requérante soutient en outre que ces dispositions méconnaîtraient les principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques. D'une part, en fixant au 10 octobre 2024 la date d'effet de la validation rétroactive, elles institueraient une différence de traitement injustifiée entre les contribuables, selon la date à laquelle ils ont formé une réclamation auprès de l'administration fiscale. D'autre part, en imposant de façon rétroactive un calcul du « planchonnement » figé au 1^er janvier 2017, elles créeraient une discrimination injustifiée entre les contribuables, selon que les locaux professionnels se situent dans un secteur pour lequel sont ou non appliqués des coefficients de localisation.

- Sur le fond :

5. Selon l'article 16 de la Déclaration de 1789 : « Toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de Constitution ». Il résulte de cette disposition que si le législateur peut modifier rétroactivement une règle de droit ou valider un acte administratif ou de droit privé, c'est à la condition que cette modification ou cette validation respecte tant les décisions de justice ayant force de chose jugée que le principe de non-rétroactivité des peines et des sanctions et que l'atteinte aux droits des personnes résultant de cette modification ou de cette validation soit justifiée par un motif impérieux d'intérêt général. En outre, l'acte modifié ou validé ne doit méconnaître aucune règle, ni aucun principe de valeur constitutionnelle, sauf à ce que le motif impérieux d'intérêt général soit lui-même de valeur constitutionnelle. Enfin, la portée de la modification ou de la validation doit être strictement définie.
6. L'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 mentionnée ci-dessus a prévu de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels entrées en vigueur au 1^er janvier 2017.
7. Le paragraphe III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts institue un mécanisme destiné à atténuer les effets de cette réforme. Ces dispositions prévoient ainsi que la valeur locative retenue pour établir les impositions directes locales qu'elles mentionnent, dues au titre des années 2017 à 2025, est majorée ou minorée d'un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée au 1^er janvier 2017 et la valeur locative révisée du local professionnel imposé.
8. Par sa décision du 13 novembre 2023 mentionnée ci-dessus, le Conseil d'Etat a jugé qu'il résulte des termes mêmes du paragraphe III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts que la valeur locative retenue pour déterminer, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1^er janvier 2017, la majoration ou la minoration de valeur locative prévue par ces dispositions est celle mentionnée au paragraphe I de l'article 1498 du même code, qui est fixée au titre de chacune des années concernées et non de la seule année 2017.
9. Les dispositions contestées prévoient que, sous réserve des réclamations introduites auprès de l'administration des impôts avant le 10 octobre 2024, les impositions directes locales dues au titre des années 2023 et 2024 sont validées en tant que leur légalité serait contestée au motif que la valeur locative révisée des locaux professionnels devant être retenue pour l'application du dispositif de majoration ou de minoration prévue au paragraphe III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts est celle qui est retenue pour l'établissement des impositions dues au titre de chacune des années concernées et non de la seule année 2017.
10. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 14 février 2025 qu'en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu éviter le développement d'un important contentieux susceptible, d'une part, de perturber l'activité de l'administration fiscale et, d'autre part, d'engendrer des risques financiers pour l'Etat et les collectivités territoriales affectataires des impositions assises sur la valeur locative des locaux professionnels.
11. Toutefois, d'une part, il n'est pas établi que, du fait de la décision du Conseil d'Etat du 13 novembre 2023, le nombre de contestations des impositions assises sur la valeur locative des locaux professionnels emporte un risque de contentieux d'une ampleur telle qu'elle soit susceptible de perturber l'activité de l'administration fiscale et de la juridiction administrative.
12. D'autre part, ces contestations, qui sont fondées sur l'illégalité des modalités de calcul d'un des dispositifs transitoires d'atténuation des effets de la révision de la valeur locative des locaux professionnels, ne peuvent conduire qu'à une décharge partielle des impositions assises sur cette valeur locative et seulement à proportion de sa variation. Par suite, l'existence d'un risque financier important pour les personnes publiques concernées n'est pas établie.
13. Il résulte de ce qui précède qu'aucun motif impérieux d'intérêt général ne justifie l'atteinte portée au droit des contribuables de se prévaloir du moyen tiré de l'illégalité des conditions dans lesquelles a été appliqué le dispositif de majoration ou de minoration prévu par le paragraphe III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts en vue de l'établissement des impositions dues au titre des années 2023 et 2024.
14. Dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, les dispositions contestées doivent être déclarées contraires à la Constitution.

- Sur les effets de la déclaration d'inconstitutionnalité :

15. Selon le deuxième alinéa de l'article 62 de la Constitution : « Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause ». En principe, la déclaration d'inconstitutionnalité doit bénéficier à l'auteur de la question prioritaire de constitutionnalité et la disposition déclarée contraire à la Constitution ne peut être appliquée dans les instances en cours à la date de la publication de la décision du Conseil constitutionnel. Cependant, les dispositions de l'article 62 de la Constitution réservent à ce dernier le pouvoir tant de fixer la date de l'abrogation et de reporter dans le temps ses effets que de prévoir la remise en cause des effets que la disposition a produits avant l'intervention de cette déclaration. Ces mêmes dispositions réservent également au Conseil constitutionnel le pouvoir de s'opposer à l'engagement de la responsabilité de l'Etat du fait des dispositions déclarées inconstitutionnelles ou d'en déterminer les conditions ou limites particulières.
16. En l'espèce, aucun motif ne justifie de reporter les effets de la déclaration d'inconstitutionnalité. Celle-ci intervient donc à compter de la date de la publication de la présente décision. Elle est applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date.

Le Conseil constitutionnel décide :

Le paragraphe II de l'article 63 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 est contraire à la Constitution.

La déclaration d'inconstitutionnalité de l'article 1^er prend effet dans les conditions fixées au paragraphe 16 de cette décision.

Cette décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée.

Jugé par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 27 novembre 2025, où siégeaient : M. Richard FERRAND, Président, M. Philippe BAS, Mme Jacqueline GOURAULT, M. Alain JUPPÉ, Mme Véronique MALBEC, MM. Jacques MÉZARD, François PILLET, François SÉNERS et Mme Laurence VICHNIEVSKY.
Rendu public le 28 novembre 2025.