Afin d'assurer la protection du logement, les changements d'affectation des locaux d'habitation à un autre usage sont soumis à autorisation préalable et motivée du préfet après avis du maire. Face à la complexité et l'inadaptation du dispositif en vigueur, dont l'origine remonte à 1945, les mesures envisagées dans l'ordonnance permettent la simplification des règles de procédure et leur adaptation au contexte actuel.

L'article 24 réécrit l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, auquel il apporte les modifications suivantes :

Concernant le champ d'application, la présente ordonnance prévoit de relever le seuil actuel aux communes de plus de 200 000 habitants et non plus 10 000 habitants afin qu'il ne concerne que les grandes villes ainsi que les communes de la petite couronne de Paris à savoir les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, faisant en sorte que le dispositif s'applique à l'ensemble des communes répondant à un critère de tension du marché.

Une définition légale de la notion de local à usage d'habitation est établie. Les notions de local professionnel ou administratif n'apparaissant pas opératoires sont supprimées. La réforme prévoit que l'usage d'habitation est apprécié sur la base de la situation de l'usage du bien au 1er janvier 1970.

L'article 24 dispense du régime d'autorisation les locaux affectés à un autre usage que l'habitation lors de leur cession, appartenant à une personne publique et dont le produit de la vente est versé au profit du budget de l'Etat ; cette dispense revêt un caractère définitif. Cet article reprend en les insérant dans le nouveau dispositif les mesures des lois de finances rectificatives pour 2003 et 2004 relatives aux locaux appartenant aux personnes publiques.

L'article 25 prévoit que l'Etat étant le garant du droit au logement, il reste compétent pour délivrer l'autorisation, après avis du maire ou du maire d'arrondissement s'il existe.

En fonction des caractéristiques locales et dans des conditions définies par voie d'arrêté préfectoral, cette autorisation peut être subordonnée à compensation, en transformant concomitamment en habitation des locaux ayant un autre usage. L'ordonnance instaure le mécanisme de la compensation qui est seulement pratiqué à Paris, en lui conférant une portée juridique. L'autorisation est attachée à la personne qui l'a sollicitée, sauf dans l'hypothèse où il y a compensation effective. Dans ce cas, l'autorisation est attachée au local concerné ; elle devient juridiquement un droit réel. Les locaux offerts en compensation seront mentionnés dans l'autorisation qui fera l'objet des mesures de publicité adéquates par une inscription au fichier immobilier ou au livre foncier.

L'article 26 reprend le sixième alinéa du texte actuel de l'article L. 631-7. Il permet l'installation, dans des conditions fixées par arrêté préfectoral, dans une partie d'un local d'habitation, d'activités professionnelles conduisant à recevoir de la clientèle mais aucune marchandise. Cet article vise essentiellement l'installation de professionnels libéraux. En outre, il abroge la rédaction actuelle de l'article L. 631-7-2 qui créait le régime du certificat administratif portant sur l'usage d'un bien.

L'article 27 précise que le régime de l'autorisation de droit prévu dans cet article déroge aux dispositions générales de l'article L. 631-7 mais aussi au régime particulier de l'article L. 631-7-2.

L'article 28 dispose que les changements d'usage faisant l'objet de travaux soumis à permis de construire ressortent des dispositions d'urbanisme mentionnées dans le code de l'urbanisme ; il apparaît souhaitable pour plus de lisibilité de prévoir, dans le code de la construction et de l'habitation, que la demande de permis vaut demande de changement d'usage et que les travaux soumis à permis ne seront exécutés qu'après obtention de l'autorisation au titre du L. 631-7.

L'article 29 fixe des dispositions transitoires permettant de régulariser pendant un an à compter de la publication de l'ordonnance, les changements d'usage intervenus sans autorisation et résultant d'un usage continu et non contesté des lieux depuis au moins vingt ans ; il prévoit également les modalités de retour à leur usage initial des locaux affectés temporairement à un usage d'habitation en application des dispositions de l'actuel article L. 631-7-1.

Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.